1. 질문
가족간 특수관계 거래시 부당행위부인을 위한 유사매매가(시가) 판단을 위해 평가 기준일이 본인 주택 매도의 계약일 인지 잔금 지급일 (혹은 빠른 등기일)인지 궁금 합니다.
이 기준일 전후 3개월간 타인 거래는 이것도 잔금일 인지 아니면 타인은 계약일인지도 헷갈리는데ᆢ 정확한 평가 기간을 알수 있으면 고맙겠습니다.
2. 사실관계 요약 및 쟁점들
사실관계
납세자(본인)가 특수관계인인 가족에게 주택을 양도하는 거래를 하고자 합니다. 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산부인)의 적용 여부를 판단하기 위해서는 해당 주택의 "시가"를 산정하여야 하며, 시가와 거래가액의 차이가 일정 기준(3억원 또는 시가의 5%) 이상이면 부당행위계산부인이 적용됩니다. 시가 산정 방법 중 하나로 "유사매매사례가액"(해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 다른 재산의 거래가액)이 활용됩니다.
쟁점
(쟁점 1) 유사매매사례가액을 찾기 위한 평가기간의 중심이 되는 "평가기준일"이 본인 주택 거래의 ① 계약일인지, ② 잔금청산일인지, ③ 잔금 전 등기 시 등기접수일인지
(쟁점 2) 그 평가기준일을 중심으로 한 전후 3개월의 평가기간 내에 타인의 거래가 포함되는지를 판단할 때, 타인 거래의 기준일이 ① 타인의 잔금일인지, ② 타인의 매매계약일인지
3. 쟁점별 관련 법령
(1) 양도시기(평가기준일)에 관한 규정 — 쟁점 1
「소득세법」 제98조(양도 또는 취득의 시기)
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후단 생략)
「소득세법 시행령」 제162조(양도 또는 취득의 시기) 제1항
법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
- 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
- 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(이하 생략)
(2) 양도소득 부당행위계산부인 시 시가 및 평가기간에 관한 규정 — 쟁점 1·2 공통
「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산) 제1항
납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
「소득세법 시행령」 제167조(양도소득의 부당행위 계산) 제3항 및 제5항
③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
- 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
(이하 생략)
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조 (중략)의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)"으로 보며, 같은 조 제4항 본문 중 "법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액"은 "「소득세법」 제105조에 따라 양도소득세 과세표준을 신고한 경우에는 양도일 또는 취득일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액"으로 본다. <개정 2026. 2. 27.>
(3) 유사매매사례가액의 평가기간 내 해당 여부 판단일에 관한 규정 — 쟁점 2
「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조(평가의 원칙 등) 제2항 (「소득세법 시행령」 제167조제5항에 의해 준용)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(중략) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다.
- 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
(이하 생략)
4. 세무분석
가. 쟁점 1 — 본인 주택 거래의 평가기준일: 계약일이 아니라 "대금청산일(잔금일)"
「소득세법 시행령」 제167조 제5항은 부당행위계산부인 시 시가를 「상속세 및 증여세법」의 재산평가 규정을 준용하여 산정하도록 하면서, 그 평가기간의 중심이 되는 날을 "양도일 또는 취득일"로 규정하고 있습니다. 따라서 유사매매사례가액을 탐색하는 평가기간의 기준점(평가기준일)은 곧 양도소득세법상 양도일입니다.
그렇다면 "양도일"이 언제인지가 관건인데, 이는 「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조가 정하는 양도시기에 따라 결정됩니다.
이 규정을 질문의 상황에 적용하면 다음과 같습니다.
(1) 원칙: 본인 주택의 양도일은 대금을 청산한 날, 즉 잔금청산일입니다. 매매계약일이 아닙니다.
(2) 예외: 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 먼저 마친 경우에는 등기접수일이 양도일이 됩니다(「소득세법 시행령」 제162조제1항제2호). 또한 대금청산일이 불분명한 경우에도 등기접수일 등이 기준이 됩니다(같은 항 제1호).
결과적으로 질문에서 표현하신 "잔금 지급일(혹은 빠른 등기일)"이 정확한 이해입니다. 즉, 원칙적으로 잔금청산일이 평가기준일이 되며, 잔금청산 전에 등기를 먼저 한 경우에는 그 등기접수일이 평가기준일이 됩니다. 계약일은 본인 주택의 평가기준일이 아닙니다.
나. 쟁점 2 — 평가기간(양도일 전후 각 3개월) 내 타인 거래의 판단일: 타인의 "매매계약일"
평가기준일(잔금일 또는 빠른 등기접수일)이 정해지면, 그로부터 전후 각 3개월이 평가기간이 됩니다(「소득세법 시행령」 제167조제5항). 이 평가기간 안에 타인의 유사재산 거래가 있는지를 따질 때, 그 타인 거래를 평가기간에 넣을지 여부는 타인의 매매계약일을 기준으로 판단합니다.
이는 「소득세법 시행령」 제167조 제5항이 준용하는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 제1호에서, 매매사례가액(같은 조 제1항제1호의 거래가액)이 평가기간 내에 해당하는지 여부는 "매매계약일"을 기준으로 판단하도록 명시하고 있기 때문입니다. 따라서 타인 거래에 대해서는 잔금일이나 등기접수일이 아니라 계약일이 판단 기준일이 됩니다.
여기서 두 기준일이 서로 다르다는 점에 특히 유의하셔야 합니다.
(1) 본인 주택(평가기준일): 대금청산일(잔금일) 또는 빠른 등기접수일
(2) 타인 유사재산(평가기간 내 포함 여부 판단일): 그 타인 거래의 매매계약일
즉, "본인은 잔금일, 타인은 계약일"로 기준이 이원화되어 있습니다. 질문에서 헷갈리셨던 부분이 바로 이 지점인데, 두 개의 서로 다른 조문(본인의 양도시기는 「소득세법」 제98조, 타인 거래의 판단일은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항)이 각각 적용되기 때문에 발생하는 차이입니다.
다. 시가가 둘 이상인 경우 — 가장 가까운 날의 가액 적용
평가기간 내에 유사매매사례가액으로 볼 수 있는 타인 거래가 여러 건 존재하는 경우에는, 평가기준일(본인의 잔금일 등)을 전후하여 가장 가까운 날(타인의 매매계약일 기준)에 해당하는 가액을 시가로 적용합니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 후단). 가액이 둘 이상이면 그 평균액을 적용합니다.
라. 유사매매사례가액의 종료 시점 — 2026. 2. 27. 시행령 개정으로 "신고일 제한" 명문화
이 부분은 질문에서 직접 물으신 내용은 아니지만, 최근 법령이 개정된 지점이므로 반드시 짚어야 할 쟁점입니다.
종전에는 「소득세법 시행령」 제167조 제5항이 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문의 평가기간만 "양도일 전후 각 3개월"로 치환할 뿐, 유사매매사례가액의 적용기간을 신고일까지로 제한하는 같은 조 제4항 부분을 준용하는 규정을 두고 있지 않았습니다. 이에 따라 과세관청과 조세심판원은 양도소득세 예정신고 이후에 체결된 타인의 매매계약이라도 양도일 후 3개월의 평가기간 내에 있다면 유사매매사례가액으로 시가에 포함될 수 있다고 보았고(조심2023서7690, 조심2023서7691 등), 납세자로서는 신고 시점에 알 수 없었던 사후 거래로 과세되는 불확실성이 있었습니다.
그러나 2026. 2. 27. 「소득세법 시행령」 개정(대통령령 제36129호)으로 제167조 제5항 후단에 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항 본문의 치환 규정이 신설되어, 「소득세법」 제105조에 따라 양도소득세 과세표준 예정신고를 한 경우에는 유사매매사례가액의 적용기간이 "양도일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지"로 제한되게 되었습니다. 즉, 상속·증여세와 마찬가지로 신고일 이후 체결된 타인의 유사재산 거래는 원칙적으로 시가 판단에서 배제되어, 납세자의 예측가능성이 입법적으로 보완되었습니다.
다만 다음 세 가지에 유의하셔야 합니다.
(1) 이 신고일 제한은 유사매매사례가액(해당 재산과 유사한 다른 재산의 거래가액)에 관한 것이며, 해당 재산 자체의 매매가액 등에 대하여는 여전히 양도일 전후 각 3개월의 평가기간이 그대로 적용됩니다.
(2) 신고일 제한은「소득세법」 제105조에 따라 예정신고를 한 경우에 적용되는 것이므로, 기한 내 신고를 하지 아니한 경우에는 이러한 제한의 보호를 받지 못하고 양도일 후 3개월까지의 타인 거래가 시가로 반영될 수 있습니다. 특수관계인 간 거래에서 기한 내 예정신고가 갖는 실익이 그만큼 커진 것입니다.
(3) 개정규정의 적용시기는 개정된 시행령(대통령령 제36129호) 부칙의 적용례에 따르므로, 개정된 시행령 시행 전에 양도가 이루어진 거래에 대하여는 종전 규정 및 위 심판례의 법리가 적용될 수 있습니다. 2026년 초를 전후하여 양도가 이루어진 사안이라면 적용 법령을 반드시 확인하셔야 합니다.
5. 결론
(1) 본인 주택의 평가기준일은 매매계약일이 아니라 대금청산일(잔금일)입니다. 다만, 잔금청산 전에 소유권이전등기를 먼저 마친 경우에는 등기접수일이 평가기준일이 됩니다. 질문에서 이해하신 "잔금 지급일(혹은 빠른 등기일)"이 정확합니다.
(2) 평가기간은 위 평가기준일(잔금일 또는 빠른 등기접수일)을 중심으로 한 전후 각 3개월입니다.
(3) 이 평가기간 내에 타인의 유사재산 거래가 포함되는지 여부는, 타인의 잔금일이 아니라 타인의 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 즉 "본인은 잔금일, 타인은 계약일"로 기준이 다릅니다.
(4) 평가기간 내 유사매매사례가액이 여러 건이면 평가기준일에 가장 가까운 날(타인 계약일 기준)의 가액을, 그것이 둘 이상이면 그 평균액을 시가로 적용합니다.
(5) 유사매매사례가액의 종료 시점과 관련하여, 2026. 2. 27. 「소득세법 시행령」 개정으로 양도소득세 예정신고를 한 경우에는 유사매매사례가액의 적용기간이 "양도일 전 3개월부터 신고일까지"로 제한되게 되었습니다. 종전에는 신고 이후 평가기간(양도일 후 3개월) 내에 체결된 타인 거래도 시가로 반영될 수 있다는 것이 조세심판원의 입장이었으나(조심2023서7690 등), 이번 개정으로 예측가능성이 보완되었습니다. 다만, 개정령 시행 전 양도분에는 종전 규정이 적용될 수 있고, 예정신고를 하지 아니한 경우에는 신고일 제한의 보호를 받을 수 없으므로, 특수관계인 간 거래 시에는 거래가액의 신중한 결정과 함께 기한 내 예정신고를 반드시 이행하시기 바랍니다.
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본 글은 게시일 현재 시행 중인 관련 법령을 기초로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 거래나 납세자에 대한 세무자문 또는 법률자문에 해당하지 아니합니다. 개별 사안은 거래구조, 특수관계 성립 여부, 실제 유사재산의 존재 및 유사성 판단, 거래 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 거래에 앞서 반드시 관할 세무서 또는 세무전문가의 개별적인 검토와 자문을 받으시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거한 의사결정으로 인하여 발생하는 결과에 대하여 작성자는 법적 책임을 부담하지 아니합니다.