1. 질문
남편과 아내가 각각 혼인 전부터 주택을 1채씩 보유하던 상태에서 2025년 4월 혼인신고를 하였습니다. 두 사람이 보유한 주택의 현황은 다음과 같습니다.
〈주택1〉: 2020년 2월 매수, 2026년 7월 매도 예정, 양도차익 약 1.5억원, 비규제지역, 양도가액 12억원 이하
〈주택2〉: 2018년 1월 매수, 2026년 하반기~2027년 중 매도 예정, 양도차익 약 5~6억원 예상, 비규제지역, 양도가액 12억원 이하
혼인으로 인하여 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 주택1과 주택2를 각각 매도할 때 양도소득세가 어떻게 적용되는지 문의드립니다.
2. 사실관계 요약 및 쟁점들
사실관계 요약
- 혼인신고일: 2025년 4월
- 혼인 전 각자 1주택씩 보유 → 혼인으로 1세대 2주택
- 주택1: 취득 2020.2 / 양도예정 2026.7 / 차익 1.5억 / 비규제 / 12억 이하
- 주택2: 취득 2018.1 / 양도예정 2026년 하반기~2027년 / 차익 5~6억(예상) / 비규제 / 12억 이하
- 부부 모두 국내 거주자인 것을 전제로 합니다.
쟁점
가. 혼인으로 인한 1세대 2주택에 대하여 양도소득세 비과세 특례가 적용되는지 여부 및 그 요건
나. 먼저 양도하는 주택1에 대한 비과세 적용 여부 (보유기간 요건 충족 여부, 비규제지역의 거주요건 적용 여부)
다. 나중에 양도하는 주택2에 대한 비과세 적용 가능성 및 그 시점
라. 각 주택이 양도가액 12억원 이하인 점이 비과세 판정에 미치는 영향
쟁점별 관련 법령
[쟁점 가] 혼인으로 인한 1세대1주택 특례
「소득세법」 제89조제1항제3호나목은 1세대가 1주택을 양도하기 전에 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 양도로 발생하는 소득을 비과세 대상으로 규정하고 있습니다.
이를 구체화한 「소득세법 시행령」 제155조 제5항은 다음과 같이 규정합니다.
"1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 (…) 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다."
위 규정은 2024년 11월 12일 개정으로 종전의 "5년 이내"가 "10년 이내"로 연장되었습니다. 여기서 "혼인한 날"은 실무상 가족관계등록부상 혼인신고일을 기준으로 봅니다.
한편 「소득세법」 제88조 제6호는 1세대를 "거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위"로 정의하고 있어, 배우자는 주소를 달리하더라도 원칙적으로 동일세대에 포함됩니다.
[쟁점 나·다] 1세대1주택의 보유기간 요건
「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 1세대1주택 비과세의 요건으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 보유기간이 2년 이상일 것(비거주자에서 거주자로 전환된 경우로서 같은 조 제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택은 3년)을 규정합니다.
다만, 취득 당시 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에만 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건이 추가되며, 취득 당시 비규제지역인 주택에는 거주요건이 적용되지 않습니다.
보유기간의 계산은 「소득세법 시행령」 제154조 제5항에 따라 「소득세법」 제95조 제4항을 준용하여 해당 주택의 취득일부터 양도일까지로 합니다. 과거 논란이 있었던 다주택자의 '최종 1주택 보유기간 재기산' 규정은 현행 시행령에 존재하지 않으므로, 각 주택의 보유기간은 실제 취득일부터 기산하면 됩니다.
[쟁점 라] 고가주택 제외 기준
「소득세법」 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분은 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 비과세 대상에서 제외한다고 규정합니다. 고가주택의 범위(일부 양도, 타인 소유 지분이 있는 경우 등의 판정)는 「소득세법 시행령」 제156조에서 정하고 있으며, 고가주택에 해당하여 12억원 초과분에 대하여 과세하는 경우의 양도차익 및 장기보유특별공제액 안분계산은 「소득세법」 제95조 제3항의 위임에 따라 「소득세법 시행령」 제160조에 따릅니다.
3. 세무분석
가. 혼인 특례의 적용 여부
남편과 아내가 각각 혼인 전부터 1주택씩을 보유하던 상태에서 혼인하여 1세대 2주택이 된 경우이므로, 「소득세법 시행령」 제155조 제5항의 "1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우"에 정확히 해당합니다. 따라서 혼인 특례가 적용됩니다. 특례의 핵심은 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 규정을 적용한다는 점입니다.
본 건 혼인신고일은 2025년 4월이므로, 특례 적용 기한은 2035년 4월까지입니다. 주택1(2026년 7월 예정)과 주택2(2026년 하반기~2027년 예정)의 양도 계획은 모두 이 기한 내에 있습니다.
참고로 「소득세법」 제88조 제6호에 따라 배우자는 주소를 달리하더라도 원칙적으로 동일세대로 보므로, 혼인 후 세대분리를 통하여 부부가 각자 1세대1주택으로 판정받는 방법은 인정되지 않습니다. 혼인으로 2주택이 된 부부가 비과세를 적용받는 길이 바로 이 혼인 특례입니다.
나. 먼저 양도하는 주택1의 비과세 판정
혼인 특례는 "먼저 양도하는 주택"에 적용되므로, 두 주택 중 시기상 먼저 양도하는 주택1이 특례 대상이 됩니다. 주택1이 비과세되려면 그 자체로 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 요건(보유기간 2년 이상)을 갖추어야 하며, 이때 보유기간은 혼인 전 기간을 포함하여 취득일부터 기산합니다.
- 보유기간: 2020년 2월 ~ 2026년 7월로 약 6년 5개월 → 2년 이상 충족
- 거주요건: 취득 당시 비규제지역이므로 거주요건 미적용
- 고가주택 여부: 양도가액 12억원 이하 → 고가주택 아님, 양도차익 전액 비과세
따라서 주택1을 먼저 양도하면 양도차익 1.5억원 전액에 대하여 양도소득세가 비과세됩니다.
다. 나중에 양도하는 주택2의 비과세 판정
혼인 특례는 "먼저 양도하는 주택" 1채에만 적용됩니다. 주택1을 먼저 양도하여 특례를 적용받으면, 그 시점 이후 주택2 1채만 보유하게 됩니다.
이 경우 나중에 양도하는 주택2는 혼인 특례가 아니라, 양도 시점에 1세대1주택자가 되어 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 일반적인 1세대1주택 비과세 요건으로 판정됩니다.
- 보유기간: 2018년 1월 ~ 2026년 하반기 이후로 8년 이상 → 2년 이상 충족
- 거주요건: 취득 당시 비규제지역이므로 미적용
- 고가주택 여부: 양도가액 12억원 이하 → 고가주택 아님
주택1 양도 후 주택2를 양도하는 시점에 1세대가 다른 주택을 보유하고 있지 않다면, 주택2도 1세대1주택으로서 비과세가 가능합니다. 결과적으로 두 주택 모두 비과세될 수 있습니다.
다만 주의할 점은, 주택2의 비과세는 혼인 특례가 아니라 일반 1세대1주택 규정에 따른 것이므로, 주택1 양도 후 주택2를 양도하는 시점까지 1세대가 주택2만 보유하고 있어야 한다는 것입니다. 그 사이 다른 주택(조합원입주권·분양권 포함)을 취득하면 비과세 판정이 달라질 수 있습니다.
라. 양도순서에 따른 실익 — 차익이 큰 주택을 안정적으로 비과세로
혼인 특례는 "먼저 양도하는 주택"에 적용되지만, 위에서 본 것처럼 어느 주택을 먼저 팔든 나머지 한 채는 일반 1세대1주택 비과세를 받을 수 있어, 결과적으로 두 주택 모두 비과세가 가능한 사안입니다. 두 주택 모두 보유기간 2년 이상·취득 당시 비규제지역·양도가액 12억원 이하 요건을 충족하기 때문입니다.
따라서 본 건에서는 양도순서가 비과세 여부 자체를 바꾸지는 않습니다. 다만 양도차익이 1.5억원인 주택1을 먼저 양도(2026.7)하고, 차익이 5~6억원으로 큰 주택2를 그 이후에 단독 1주택 상태에서 양도하면, 차익이 큰 주택까지 비과세 효과를 안정적으로 확보할 수 있습니다. 질문상 예정된 순서(주택1 → 주택2)가 이에 부합합니다.
마. 기타 유의사항
- 거주요건 판단 시점: 거주요건은 양도 당시가 아니라 취득 당시 조정대상지역 해당 여부로 판단하므로, 두 주택 모두 취득 당시 비규제지역이었다면 향후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되더라도 거주요건은 발생하지 않습니다.
- 주택2 양도 전 추가 주택 취득 금지: 주택1 양도 후 주택2 양도 전까지 1세대가 다른 주택을 취득하면 주택2의 1세대1주택 비과세가 부정되거나 별도의 특례 요건 충족이 필요할 수 있습니다.
- 거주자 요건: 본 분석은 부부 모두 국내 거주자임을 전제로 합니다. 비거주자에서 거주자로 전환된 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 및 제8항 제2호에 따라 보유기간 요건이 3년으로 달라질 수 있습니다.
- 조세특례제한법상 특례: 본 사안의 두 주택은 농어촌주택, 인구감소지역 주택 등 「조세특례제한법」상 주택 수 제외 특례의 적용을 논할 사정이 없고, 소득세법령만으로 두 주택 모두 전액 비과세가 가능하므로 별도의 조세특례 검토 실익은 없습니다.
4. 결론
본 건은 「소득세법 시행령」 제155조 제5항의 혼인으로 인한 1세대1주택 특례가 적용되는 전형적인 사안입니다.
- 혼인신고일(2025년 4월)부터 10년 이내(2035년 4월까지) 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 보아 비과세됩니다.
- 주택1(2026.7 양도 예정)은 보유기간 2년 이상, 취득 당시 비규제지역(거주요건 없음), 양도가액 12억원 이하로 혼인 특례 대상이 되어 양도차익 1.5억원 전액이 비과세됩니다.
- 주택2(2026 하반기~2027 양도 예정)는 주택1 양도 후 1세대1주택 상태에서 양도되므로, 보유기간 2년 이상·취득 당시 비규제지역·양도가액 12억원 이하 요건을 충족하여 일반 1세대1주택 규정에 따라 비과세가 가능합니다.
- 두 주택 모두 양도가액 12억원 이하여서 고가주택에 해당하지 않으므로, 12억원 초과분 과세(「소득세법」 제95조 제3항, 「소득세법 시행령」 제160조 안분) 문제는 발생하지 않습니다.
결과적으로 질문하신 양도 계획(주택1 선매도 → 주택2 후매도)에 따르면 두 주택 모두 양도소득세 비과세가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만 주택2의 비과세는 혼인 특례가 아니라 양도시점의 1세대1주택 지위에 근거하므로, 주택1 양도 후 주택2 양도 전까지 추가 주택(조합원입주권·분양권 포함)을 취득하지 않아야 한다는 점에 유의하시기 바랍니다.
※ 블로그글 면책규정
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 납세자의 구체적 사실관계에 대한 세무대리·법률자문에 해당하지 않습니다. 본문의 분석은 작성 시점의 「소득세법」(법률 제21548호) 및 「소득세법 시행령」(대통령령 제36343호) 규정을 직접 확인하여 작성한 것이며, 다만 "혼인한 날"을 혼인신고일로 보는 부분은 법령 원문이 아닌 일반적인 실무 해석에 따른 것입니다. 실제 적용 시에는 세대 구성, 거주자 여부, 취득 당시 규제지역 지정 여부, 양도 전후의 주택·조합원입주권·분양권 보유 변동 등 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 세무처리는 반드시 담당 세무사 등 전문가와 상담하여 진행하시기 바랍니다.