율전세무회계컨설팅

2026년 7월부터 바뀐 납부지연가산세, 고지서 받기 전 자진납부라면 달라지는 것이 없습니다

율전세무사 — Thu, 16 Jul 2026 04:55:56 +0900

1. 질문

"작년 부가가치세 신고에서 매출 일부가 누락된 것을 발견해서 수정신고를 하고 세금을 자진납부하려고 합니다. 그런데 2026년 7월 1일부터 납부지연가산세 계산 방식이 크게 바뀌었다는 이야기를 들었습니다. 지금 자진납부하면 가산세가 종전보다 불리하게 계산되는 것인지, 아니면 예전 방식 그대로인지 궁금합니다. 그리고 만약 세무서에서 고지서를 받은 뒤에 납부하게 되면 무엇이 달라지는지도 함께 설명해 주시면 감사하겠습니다."

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

질문자는 부가가치세 과소신고분에 대하여 수정신고 및 자진납부를 준비하고 있으며, 아직 과세관청으로부터 납부고지서를 받지 않은 상태입니다. 2025년 12월 23일 공포된 국세기본법 일부개정법률(법률 제21212호)에 따라 납부지연가산세 규정(국세기본법 제47조의4 및 제47조의5)이 개정되었고, 해당 개정규정은 같은 법 부칙 제1조 단서에 따라 2026년 7월 1일부터 시행되었습니다. 이 개정이 질문자의 자진납부에 영향을 미치는지가 문제 되는 상황입니다.

나. 쟁점 정리

쟁점 1. 납부고지 전 자진납부(수정신고·기한후신고 포함) 시 납부지연가산세 계산이 이번 개정으로 달라졌는지 여부

쟁점 2. 이번 개정의 실질적 내용은 무엇이며, 어느 구간부터 종전과 달리 계산되는지 (일할 계산과 월할 계산의 구분)

쟁점 3. 개정 규정의 적용시기와 경과조치 — 어느 시점의 체납분부터 새 규정이 적용되는지

3. 쟁점별 관련 법령

가. 쟁점 1·2 관련 — 납부지연가산세의 구조 (국세기본법 제47조의4, 법률 제21212호로 개정, 해당 개정규정 2026. 7. 1. 시행)

국세기본법 제47조의4 제1항 제1호(개정)는 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액에 법정납부기한의 다음 날부터 납부고지일(납부고지일 전에 납부한 경우에는 그 납부일)의 전날까지의 기간과 대통령령으로 정하는 이자율을 곱하여 계산하도록 규정합니다. 이자율은 국세기본법 시행령 제27조의4에 따라 1일 10만분의 22입니다. 종전 조문은 이 기간을 "법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외한다)"으로 규정하고 있었는데, 개정으로 일할 계산의 종료일이 '납부고지일(고지 전 납부 시 납부일)의 전날'로 명확하게 정비되었습니다. 일할 계산이라는 구조와 이율 자체는 변동이 없습니다.

국세기본법 제47조의4 제1항 제1호의2(신설)는 지정납부기한까지 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액에 지정납부기한의 다음 날부터 납부일의 전날까지 경과한 개월 수와 대통령령으로 정하는 이자율을 곱하여 계산하도록 규정합니다. 시행령에서 정하는 월 이자율은 1개월당 1만분의 67(국세청 안내 기준)이며, 조문이 '경과한 개월 수'를 기준으로 하므로 1개월 미만의 단수기간에 대하여는 부과되지 않습니다. 초과환급받은 세액에 대하여도 같은 구조의 월할 규정이 제2호의2로 신설되었습니다.

국세기본법 제47조의4 제1항 제3호(개정)는 지정납부기한까지 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액의 100분의 3을 가산세로 규정합니다. 종전의 "납부고지서에 따른 납부기한"이라는 표현이 "지정납부기한"으로 정비되었을 뿐 1회성 3% 가산이라는 실질은 종전과 동일합니다.

국세기본법 제47조의4 제1항 제4호(신설)는 「국세징수법」 제10조에 따른 독촉에 드는 비용으로서 대통령령으로 정하는 금액(독촉장 등기우편 요금 상당액)을 납부지연가산세에 포함하도록 규정합니다.

국세기본법 제47조의4 제7항(개정)은 지정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간이 5년을 초과하는 경우 그 기간을 5년으로 한다고 규정하여, 체납 후 구간의 월할 이자 부과기간에 5년의 한도를 두고 있습니다.

국세기본법 제47조의4 제8항(개정)은 체납된 국세의 납부고지서별·세목별 세액이 150만원 미만인 경우에는 제1항 제1호의2·제2호의2(월할 이자) 및 제4호(독촉비용)의 가산세를 적용하지 아니한다고 규정합니다.

나. 쟁점 3 관련 — 적용시기 및 경과조치

법률 제21212호 부칙 제1조 단서는 제47조의4 및 제47조의5의 개정규정을 2026년 7월 1일부터 시행하도록 하고, 부칙 제3조는 2026년 6월 30일 이전에 지정납부기한이 경과한 경우의 납부지연가산세 세액 계산에 관하여는 제47조의4 제1항 및 제8항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따르도록 하는 경과조치를 두고 있습니다.

한편 가산세 납세의무의 성립시기도 함께 정비되어, 국세기본법 제21조 제2항 제11호 다목·라목(개정)에 따라 월할 이자분(제47조의4 제1항 제1호의2·제2호의2)은 지정납부기한 경과 후 매 1개월이 경과하는 때에, 3% 가산분과 독촉비용(같은 항 제3호·제4호)은 지정납부기한이 경과하는 때에 각각 납세의무가 성립합니다(부칙 제2조에 따라 2026년 6월 30일 이전에 지정납부기한이 경과한 경우에는 종전 규정 적용).

다. 원천징수분 관련 — 국세기본법 제47조의5(개정)

원천징수 등 납부지연가산세도 같은 구조로 개정되어, 일할 이자분(제1항 제2호)의 기간 종료일이 납부고지일(고지 전 납부 시 납부일)의 전날로 정비되고, 월할 이자분(제3호)과 독촉비용(제4호)이 신설되었습니다. 가산세 전체는 미납세액의 100분의 50을 한도로 하되, 3% 가산분(제1호)과 고지 전 일할 이자분(제2호)의 합계는 100분의 10을 한도로 합니다(제1항 각 호 외의 부분). 소액체납 특례(제5항)도 월할 이자분과 독촉비용에 대하여 적용되는 것으로 정비되었습니다.

4. 세무분석

가. 개정의 전체 구조 — 하나의 시계열로 이해하기

납부지연가산세는 다음 다섯 개의 시점을 축으로 계산됩니다.

시점의미

① 법정납부기한	신고·납부기한
② 자진납부일	고지 전 스스로 납부한 날
③ 납부고지일	과세관청이 고지서를 발급한 날
④ 지정납부기한	고지서에 기재된 납부기한
⑤ 실제 납부일	체납 후 실제로 납부한 날

종전에는 미납기간 전체를 하나의 일할 이자(1일 10만분의 22)로 통산하되 납부고지일부터 지정납부기한까지의 기간만 제외하는 구조였습니다. 이번 개정은 이 구조를 납부고지 전 구간(① ~ ③ 전날)은 종전대로 일할 계산을 유지하고, 체납 후 구간(④ 다음 날 ~ ⑤ 전날)은 월할 계산(1개월 1만분의 67)으로 전환하는 이원화 방식으로 바꾸었습니다. 여기에 체납 발생 시 독촉비용(등기우편 실비 상당)이 신설되었습니다.

한 가지 유의할 점은, 이율 수준 자체가 인상된 것이 아니라는 것입니다. 일 10만분의 22를 연으로 환산하면 약 8.03%이고, 월 1만분의 67을 연으로 환산하면 8.04%로 사실상 동일합니다. 개정의 실질은 이율 변경이 아니라 계산 단위(일할 → 월할)의 전환에 있으며, 개정이유에서도 가산세액 산정의 편의를 도모하기 위한 것임을 밝히고 있습니다.

나. 사례 1 — 고지 전 자진납부: 실질적으로 종전과 동일 (① → ②)

질문자의 상황이 바로 이 경우입니다. 수정신고, 기한후신고, 또는 고지 전 자진납부는 모두 납부고지가 개입하기 전에 납부가 완료되는 유형으로, 국세기본법 제47조의4 제1항 제1호의 일할 계산만 적용됩니다.

납부지연가산세 = 미납·과소납부세액 × 기간(일수) × 1일 10만분의 22

기간의 기산일은 법정납부기한의 다음 날이고, 종료일은 개정 조문에 따라 납부일의 전날입니다. 초과환급받은 세액이 있는 경우에는 환급받은 날의 다음 날부터 기산합니다(같은 항 제2호).

이 제1호도 이번 개정에서 문언이 정비되기는 하였습니다. 종전 조문은 기간의 종기를 "납부일까지"로 표현하고 있었으나, 개정 조문은 "납부고지일(납부고지일 전에 납부한 경우에는 그 납부일)의 전날까지"로 명확히 하였습니다. 다만 이는 일할 계산이라는 방식과 이율에는 아무런 변화가 없는 문언 정비이고, 오히려 종기가 '납부일'에서 '납부일의 전날'로 명확해져 납세자에게 불리해질 여지가 없습니다. 따라서 납부고지서를 받기 전에 자진납부하는 한, 이번 개정으로 가산세 부담이 종전보다 불리해지는 부분은 없습니다. 월할 이자, 3% 가산, 독촉비용은 모두 납부고지와 체납을 전제로 하는 항목이므로 자진납부 유형에는 애초에 적용될 여지가 없습니다.

다. 사례 2 — 고지 후 지정납부기한 내 납부: 역시 변동 없음 (① → ③ → ④)

납부고지서를 받았더라도 지정납부기한 내에 납부하면 체납이 성립하지 않습니다. 이 경우 일할 이자의 종료일은 지정납부기한이 아니라 납부고지일의 전날이라는 점에 유의해야 합니다. 고지분 가산세는 고지일 전날까지의 일수로 계산되어 본세와 함께 고지되기 때문입니다.

납부고지일부터 지정납부기한까지의 구간은 어떠한 이자성 가산세도 발생하지 않는 공백 구간이며, 이는 종전에도 동일했습니다. 또한 기한 내에 납부하는 이상 3% 가산분, 독촉비용, 월할 이자는 모두 적용될 여지가 없습니다. 이들 항목은 지정납부기한까지 완납하지 아니한 경우, 즉 체납이 성립한 경우에만 부과되기 때문입니다.

라. 사례 3 — 체납 후 납부: 개정의 영향을 받는 유일한 유형 (① → ③ → ④ → ⑤)

지정납부기한을 넘겨 체납이 성립한 후 납부하는 경우에만 개정 규정의 실질적 차이가 나타납니다. 이때 부담하는 항목은 네 가지입니다.

구분내용근거개정 여부

[가] 1회성	지정납부기한까지 미납한 세액 × 3%	제47조의4 제1항 제3호	실질 동일
[나] 1회성	독촉비용(등기우편 실비 상당)	같은 항 제4호	신설
[다] 일할	미납세액 × (법정납부기한 다음 날 ~ 납부고지일 전날) × 일 10만분의 22	같은 항 제1호	실질 동일
[라] 월할	미납세액 × (지정납부기한 다음 날 ~ 납부일 전날, 경과한 개월 수) × 월 1만분의 67	같은 항 제1호의2	일할 → 월할 전환

[라]의 월할 계산에는 두 가지 실무상 특징이 있습니다. 첫째, 조문이 '경과한 개월 수'를 기준으로 하므로 1개월 미만의 단수기간에는 부과되지 않고, 체납 후 납부 시점이 월 경과 직전인지 직후인지에 따라 0.67%포인트의 차이가 발생합니다. 종전 일할 방식에서는 하루 단위로 이자가 늘어났지만, 개정 후에는 월 단위로 계단식 증가하는 구조가 된 것입니다. 둘째, 월할 이자 부과기간은 지정납부기한의 다음 날부터 최대 5년을 한도로 합니다(같은 조 제7항).

한편 소액체납에 대한 특례가 있습니다. 체납된 국세의 납부고지서별·세목별 세액이 150만원 미만이면 [나] 독촉비용과 [라] 월할 이자(초과환급분 월할 포함)는 부과하지 않고, [가] 3%와 [다] 고지 전 일할 이자만 부과됩니다(같은 조 제8항).

마. 적용시기와 경과조치

법률 제21212호 부칙 제1조 단서에 따라 제47조의4 및 제47조의5의 개정규정은 2026년 7월 1일부터 시행되었습니다. 그리고 부칙 제3조의 경과조치에 따라 2026년 6월 30일 이전에 이미 지정납부기한이 경과한 체납분은, 실제 납부일이 시행일 이후이더라도 세액 계산 전부를 종전의 일할 방식에 따릅니다. 즉 하나의 체납 건에 대하여 일할과 월할이 시행일을 기준으로 섞이는 것이 아니라, 지정납부기한의 경과 시점이 2026년 6월 30일 이전인지 여부를 기준으로 어느 한 방식이 전 기간에 적용되는 구조입니다.

바. 원천징수분의 특칙

원천징수 등 납부지연가산세(국세기본법 제47조의5)는 구간 구조 자체는 제47조의4와 동일하게 개정되었지만, 3% 가산분(제1항 제1호)이 지정납부기한이 아닌 법정납부기한 경과 시점에 곧바로 부과된다는 차이가 있습니다. 또한 한도 규정이 별도로 존재하여, 가산세 전체는 미납세액의 100분의 50을 한도로 하고, 그중 3% 가산분과 고지 전 일할 이자분의 합계는 100분의 10을 한도로 합니다(같은 항 각 호 외의 부분). 원천징수의무자는 이 특칙을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

5. 결론

질문자의 경우처럼 과세관청으로부터 납부고지서를 발급받기 이전에 수정신고와 함께 자진납부하는 경우, 이번 개정으로 가산세 부담이 불리해지는 것은 없습니다. 납부지연가산세는 종전과 같은 일할 방식, 즉 미납세액 × 미납일수 × 1일 10만분의 22로 계산되며(국세기본법 제47조의4 제1항 제1호, 국세기본법 시행령 제27조의4), 2026년 7월 1일 시행 개정에서 해당 호의 문언이 정비되기는 하였으나 계산 방식과 이율은 그대로이고 기간의 종기가 납부일의 전날로 명확해졌을 뿐입니다.

이번 개정의 실질적 변화는 납부고지 후 지정납부기한까지 넘긴 체납 구간에 집중되어 있습니다. 해당 구간의 이자 계산이 일할에서 월할(1개월 1만분의 67, 1개월 미만 단수기간 미부과, 부과기간 최대 5년)로 전환되었고, 독촉비용이 신설되었습니다. 연환산 이율은 종전과 사실상 동일하므로, 체납자의 부담이 이율 면에서 늘어난 것은 아니며 계산 단위가 월 단위로 바뀐 것입니다.

따라서 실무적으로는 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 고지서를 받기 전이라면 개정을 의식할 필요 없이 하루라도 빨리 자진납부하는 것이 유리하고(일할 계산이므로 납부일 하루 차이가 그대로 가산세에 반영됩니다), 고지서를 받았다면 지정납부기한 내 납부로 3% 가산분·독촉비용·월할 이자를 전부 차단하는 것이 최선이며, 부득이 체납이 발생한 경우에는 월 경과 직전에 납부하면 해당 월의 0.67%가 부과되지 않는다는 점까지 고려할 수 있습니다. 다만 2026년 6월 30일 이전에 지정납부기한이 경과한 기존 체납분은 전 기간 종전의 일할 방식이 적용되므로, 이 경우에는 여전히 하루라도 빨리 납부하는 것이 이자 절감에 직결됩니다.

※ 블로그글 면책규정

본 글은 2025년 12월 23일 공포되어 2026년 7월 1일부터 시행된 국세기본법 제47조의4 및 제47조의5의 개정규정(법률 제21212호) 및 같은 법 시행령을 기준으로 작성된 일반적·교육적 참고자료이며, 특정 개인이나 사업자에 대한 세무 자문이 아닙니다. 납부지연가산세의 구체적인 계산은 세목, 고지 여부, 지정납부기한의 경과 시점, 체납 세액의 규모 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 신고·납부에 앞서 반드시 세무사 등 세무전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글에 인용된 법률 조문은 국가법령정보센터에 공포된 개정문을 기초로 확인한 것이나, 시행령상 세부 이자율 및 독촉비용의 범위 등은 실제 적용 시 국가법령정보센터에서 시행일 기준 현행 조문을 직접 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용을 근거로 한 의사결정의 결과에 대하여 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다.

가족 간 아파트 매매, 실거래가 없는 신축을 분양가에 사도 될까?

율전세무사 — Wed, 15 Jul 2026 04:38:20 +0900

1. 질문

안녕하세요, 부모님이 검단호수공원역 호반써밋 아파트 청약에 당첨되셔서 계약금 5천 만원과 4.8억 주택담보대출로 아파트 잔금까지 다 치른 상황입니다.

신도시로 주변에 아직 아파트가 없고, 바로 옆 지어질 아파트는 동일 평수인데 분양가 6.4억, 6.1억으로 청약이 진행됐습니다.

현재 부모님은 1가구 1주택자이시고 입주한 지 한 달된 상황입니다. 이자 감당이 안되셔서 현재 무주택자인 제가 아파트를 매수 받으려고 하는데, 호반에 아직 실거래가 없는데 가족간 거래로 분양가에 매수할 경우 증여세, 양도세 문제가 없을 지 궁금합니다...

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

(1) 질문자의 부모님은 인천 검단신도시(검단호수공원역 인근) 아파트 청약에 당첨되어 계약금 5천만 원과 주택담보대출 4.8억 원으로 잔금까지 납부를 완료하였고, 입주한 지 약 1개월이 경과하였습니다. 이하에서는 매입대금 합계를 약 5.3억 원 내외로 가정하되, 발코니 확장 등 옵션비용이나 중도금 자기부담분이 있는 경우 실제 취득가액은 달라질 수 있습니다.

(2) 부모님은 1세대 1주택자이며, 해당 단지에는 아직 매매 실거래 사례가 없습니다.

(3) 바로 옆에 신축될 다른 단지의 동일 평형 아파트는 분양가 6.4억 원, 6.1억 원으로 청약이 진행되었습니다.

(4) 현재 무주택자인 질문자(자녀)가 부모님으로부터 해당 아파트를 분양가 수준의 가액으로 매수하는 방안을 검토 중입니다.

(5) 인천 서구는 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책의 규제지역(서울 전역 및 경기 12개 지역) 지정 대상에 포함되지 않아, 현재 조정대상지역이 아닌 것을 전제로 합니다.

나. 쟁점들

쟁점 1. 실거래가 없는 신축 아파트를 가족 간에 매매할 때 세법상 '시가'는 무엇으로 판단하는가 — 특히 옆 단지 분양가(6.1억~6.4억 원)가 시가의 근거가 될 수 있는가

쟁점 2. 양도자(부모)의 양도소득세 — 분양가 매매가 부당행위계산부인 대상에 해당하는지, 해당 시 세부담은 어떻게 되는가

쟁점 3. 양수자(자녀)의 증여세 — 저가양수에 따른 증여의제에 해당하는지

쟁점 4. 거래를 안전하게 설계하기 위한 실무 방안(감정평가, 대금 지급 증빙, 취득세, 향후 자녀의 양도 시 취득가액)

3. 쟁점별 관련 법령

가. 시가의 평가 (쟁점 1)

(1) 소득세법 시행령 제167조 제5항은 부당행위계산부인 적용 시 시가를 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지 및 같은 법 시행령의 평가 규정을 준용하여 평가하도록 하면서, 평가기간을 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월"로 규정하고 있습니다(2026. 2. 27. 개정 반영). 아울러, 같은 항 후단은 양도소득세 과세표준을 신고한 경우 유사매매사례가액의 범위를 "양도일 또는 취득일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액"으로 한정하고 있습니다.

(2) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항은 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함합니다. 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기간(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지) 내의 매매·감정·수용·경매·공매가액을 시가로 규정하고, 같은 조 제4항은 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등(유사매매사례가액)도 시가로 보되, 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액으로 한정합니다.

(3) 유사재산의 범위는 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항이 재산 유형에 따라 이원적으로 규정하고 있습니다.

제1호: 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 — ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지) 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 100분의 5 이내일 것, ③ 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 100분의 5 이내일 것의 세 요건을 모두 충족하는 주택(해당 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택)
제2호: 제1호 외의 재산의 경우 — 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

즉 공동주택가격이 아직 고시되지 않은 신축 공동주택은 제1호가 아닌 제2호의 포괄적 기준이 적용되며, 이 경우 제1호와 같은 "동일 공동주택단지" 등의 명문 요건은 없습니다.

(4) 매매가액의 평가기간 해당 여부는 매매계약일을 기준으로 판단하며(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제1호), 평가기간 밖의 가액이라도 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중의 매매등으로서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 납세자·지방국세청장 또는 관할세무서장의 신청에 따라 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(같은 조 제1항 단서).

나. 양도자의 부당행위계산부인 (쟁점 2)

(1) 소득세법 제101조 제1항은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그 행위·계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있습니다.

(2) 소득세법 시행령 제167조 제3항 제1호는 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 부당행위로 보되, 같은 항 단서에서 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정하며, 같은 조 제4항은 이 경우 양도가액을 시가에 의하여 계산하도록 규정합니다.

(3) 소득세법 제104조 제1항 제3호에 따라 보유기간 1년 미만인 주택의 양도소득세율은 양도소득 과세표준의 100분의 70입니다. 한편 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 비과세는 보유기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역 내 주택은 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상 추가)을 요건으로 하므로, 취득 후 1개월이 경과한 현재 양도하는 경우 비과세가 적용되지 않습니다.

다. 양수자의 저가양수 증여의제 (쟁점 3)

(1) 상속세 및 증여세법 제35조 제1항은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우, 해당 재산의 양수일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 규정합니다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제2항은 기준금액을 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억 원 중 적은 금액으로 규정하고, 같은 조 제5항은 양수일 또는 양도일을 해당 재산의 대금을 청산한 날 기준으로 규정합니다.

(3) 직계존속으로부터 증여받는 경우 10년간 5천만 원의 증여재산공제가 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제53조 제2호).

라. 부수 쟁점 (쟁점 4)

(1) 소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호는 상속세 및 증여세법 제33조부터 제39조까지(제35조 저가양수 증여의제 포함) 등의 규정에 따라 증여세가 과세되는 경우 해당 증여재산가액을 취득가액에 가산하도록 규정하고 있어, 자녀가 향후 해당 주택을 양도할 때의 취득가액 산정에 영향을 줍니다.

(2) 감정가액과 관련하여, 상속세 및 증여세법 제60조 제5항 및 같은 법 시행령 제49조 제6항에 따라 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 인정됩니다.

(3) 취득세와 관련하여, 지방세법 제10조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제18조의2는 특수관계인 간 유상거래에서 사실상취득가격이 시가인정액보다 현저히 낮은 경우(차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5 이상) 시가인정액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있습니다.

(4) 상속세 및 증여세법 제44조 제1항은 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정하되, 같은 조 제3항 제5호에 따라 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 추정을 배제합니다.

4. 세무분석

가. 쟁점 1 — 옆 단지 분양가는 세법상 '시가'가 아니지만, 시가가 영원히 없는 것도 아닙니다

본건의 모든 세금 문제는 "시가가 얼마인가"에서 출발합니다. 부당행위계산부인(양도세)과 저가양수 증여의제(증여세) 모두 상속세 및 증여세법상 평가 규정을 준용하기 때문입니다.

(1) 옆 단지 분양가 6.1억~6.4억 원이 곧바로 시가가 되는 것은 아니지만, 법문상 당연히 배제된다고 단정할 수도 없습니다. 공동주택가격이 고시된 아파트라면 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 "평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것"이 유사재산의 명문 요건이므로, 물리적으로 인접하더라도 별개 단지인 옆 단지는 유사재산에서 배제됩니다.

그런데 본건 아파트는 신축으로서 아직 공동주택가격이 고시되지 않았으므로 제1호가 아닌 같은 항 제2호("면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산")의 포괄적 기준이 적용되고, 여기에는 동일 단지 요건이 명시되어 있지 않습니다. 다만 옆 단지 분양가는 ① 시행사와의 공급계약 가액으로서 완공된 기존 주택의 매매가액과는 권리의 성격과 시점이 다르고, ② 기준시가가 상호 미고시 상태여서 제2호의 동일·유사성 판단 자체가 어려우며, ③ 청약이라는 공급 방식의 특성상 불특정 다수인 간 자유거래 가액과 성격이 다르다는 점에서, 이를 곧바로 본건 아파트의 시가로 삼아 과세하기는 어렵다고 보는 것이 합리적입니다. 그러나 제1호와 같은 명문의 차단 요건이 없는 이상 다툼의 여지가 완전히 소거되는 것은 아니라는 점을 유의하셔야 합니다.

(2) 부모님의 당초 분양가도 시가로 보기 어렵습니다. 분양계약은 통상 잔금일보다 수년 앞서 체결되어 평가기간(양도일 전후 각 3개월, 매매계약일 기준) 밖에 있고, 청약이라는 공급 방식의 특성상 불특정 다수인 간 자유거래 가액과는 성격이 다릅니다.

(3) 그러나 다음 세 가지 경로로 시가가 사후에 형성·포착될 수 있다는 점이 본건 최대의 리스크입니다.

첫째, 평가기간 내 단지 내 실거래 발생 가능성입니다.

부당행위계산부인의 평가기간은 가족 간 거래의 잔금일(양도일) 전후 각 3개월이고, 증여세의 평가기간은 대금청산일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 이 기간 내에 같은 단지에서 매매계약이 체결된 실거래가 나오면(신축 대단지 입주장에서는 충분히 발생할 수 있는 일입니다) 같은 단지 유사 평형의 거래는 시행규칙 제15조 제3항 제2호의 "면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 재산"에 전형적으로 해당하므로 그 가액이 유사매매사례가액으로 시가가 됩니다. 특히 가족 간 거래일 이후 3개월 내에 체결되는 거래까지 포착 대상이라는 점을 유의하셔야 합니다.

다만, 소득세법 시행령 제167조 제5항 후단 및 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항에 따라 양도소득세·증여세 과세표준을 신고한 경우 유사매매사례가액은 "신고일까지의 가액"으로 한정되므로, 거래 후 지체 없이 예정신고·증여세 신고를 마치면 신고일 이후 체결되는 단지 내 유사매매사례는 원칙적으로 배제되는 방어 효과가 있습니다. 그러나 아래의 평가심의위원회 경로까지 차단되는 것은 아닙니다.

둘째, 평가심의위원회 경로입니다.

평가기간 밖의 매매등이라도 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중의 것으로서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면, 과세관청의 신청에 의해서도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서).

셋째, 과세관청의 감정 경로입니다.

특수관계인 간 저가 직거래는 국토교통부 실거래 조사와 국세청 자금출처·기획 점검의 주요 대상이며, 조세심판원 결정례도 상증세법령상 요건을 갖춘 유사매매사례가액을 부당행위계산부인의 시가로 폭넓게 인정하는 경향을 보이고 있습니다.

결론적으로 "지금 실거래가 없으니 분양가로 거래해도 시가 논란이 없을 것"이라는 판단은 거래 시점 이후의 사정에 의해 뒤집힐 수 있는 불안정한 전제 위에 서 있습니다.

나. 쟁점 2 — 양도세: 증여세보다 훨씬 좁은 기준이 먼저 걸립니다

부당행위계산부인의 기준(시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상)은 증여세 기준(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액)보다 훨씬 좁습니다. 가족 간 저가거래에서 증여세는 피해도 양도세에서 먼저 걸리는 구조적 이유가 여기에 있습니다.

시가가 6.1억 원으로 확인되고 거래가액이 5.3억 원이라고 가정하면, 차액 8천만 원은 시가의 5%(3,050만 원) 이상이므로 부당행위에 해당하고, 부모님의 양도가액은 6.1억 원으로 의제됩니다. 이 경우 양도차익은 약 8천만 원(6.1억 − 취득가액 5.3억, 필요경비 미반영 가정)이 되고, 보유기간 1년 미만이므로 70% 세율이 적용되어 양도소득기본공제 250만 원 차감 후 산출세액 약 5,425만 원, 지방소득세 10%를 포함하면 약 5,970만 원 수준의 세부담이 발생할 수 있습니다. 부모님이 1세대 1주택자이시더라도 보유기간이 2년에 미달하므로 비과세는 적용되지 않습니다.

반대로 시가로 인정될 가액이 끝내 확인되지 않으면 분양가 거래 시 양도차익이 0에 수렴하여 양도세 문제가 현실화되지 않을 수도 있습니다. 즉 본건 양도세 리스크는 "발생하면 세율이 매우 높고(70%), 발생 여부는 시가 포착에 달려 있는" 조건부 리스크입니다.

다. 쟁점 3 — 증여세: 예상 시가 수준에서는 증여의제에 해당하지 않을 가능성이 큽니다

시가를 6.1억 원, 대가를 5.3억 원으로 가정하면 차액은 8천만 원입니다. 저가양수 증여의제의 기준금액은 시가의 30%(1.83억 원)와 3억 원 중 적은 금액인 1.83억 원인데, 차액 8천만 원이 이에 미달하므로 증여재산가액 자체가 발생하지 않습니다. 시가가 6.4억 원이라 하더라도 기준금액(1.92억 원)이 차액(1.1억 원)을 상회하므로 결론은 같습니다. 이 범위의 시가라면 자녀의 증여세 문제는 없다고 보아도 무리가 없으며, 질문자께서 걱정하시는 두 세목 중 실질적인 위험은 증여세가 아니라 부모님의 양도소득세에 있습니다.

다만, 이는 대가를 실제로 전부 지급하는 것을 전제로 합니다. 매매대금의 일부를 지급하지 않거나, 지급한 대금을 부모님이 다시 돌려주는 경우에는 그 부분이 별도의 현금 증여가 되고, 나아가 직계존비속 간 양도는 증여로 추정되므로(상속세 및 증여세법 제44조 제1항) 대가 수수 사실을 명백히 입증하지 못하면 거래 전체가 증여로 재구성될 수 있습니다.

라. 쟁점 4 — 실무 설계: 감정평가로 시가를 먼저 확정하는 것이 정석입니다

(1) 거래 전 감정평가 수령.

시가 논란을 차단하는 가장 확실한 방법은 거래 전에 감정평가를 받아 그 감정가액을 시가로 삼는 것입니다. 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 인정됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항). 감정가액이 확정되면 ① 그 가액 그대로 거래하여 시가 다툼과 부당행위·증여의제 쟁점을 모두 소거하거나, ② 부당행위 기준(시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액) 미만에서 소폭 낮춘 가액으로 거래하는 안전한 설계가 가능합니다. 시가 6.1억 원 기준이라면 차액 3,050만 원 미만, 즉 약 5.8억 원을 초과하는 가액으로 거래하면 부당행위와 증여의제 모두에서 벗어납니다.

유의할 점은, 감정가액대로 거래하더라도 감정가액이 취득가액(분양가)을 상회하는 만큼의 양도차익에 대한 부모님의 양도세(보유 1년 미만 70%)는 별도로 발생한다는 것입니다. 감정평가는 "예상치 못한 시가 포착으로 인한 사후 추징 리스크"를 없애 주는 장치이지 세부담 자체를 없애 주는 장치가 아니며, 반대로 실거래가 전무한 신축 단지의 감정가액이 분양가에 근접하게 산정된다면 양도차익이 미미하여 확실성과 낮은 세부담을 동시에 얻는 최선의 결과가 됩니다.

(2) 대금 지급의 실질과 증빙.

매매계약서 작성, 계좌이체를 통한 대금 지급, 주택담보대출의 승계 또는 자녀 명의 신규 대출 실행 내역을 갖추어야 하며, 부족분을 부모님께 차용하는 경우 차용증 작성과 정기적 이자 지급 실적이 필요합니다. 무주택 자녀가 5억 원대 자금을 조달하는 거래이므로 자금출처 소명 가능성을 사전에 점검하시기 바랍니다(상속세 및 증여세법 제45조의 재산 취득자금 증여 추정).

(3) 신고 시기의 관리.

앞서 본 바와 같이 유사매매사례가액은 신고일까지의 가액으로 한정되므로, 거래(대금청산) 후 신속하게 양도소득세 예정신고를 마치는 것이 신고일 이후 발생하는 단지 내 실거래로부터의 방어에 도움이 됩니다. 다만, 평가심의위원회 경로가 남아 있으므로 이것만으로 안심할 수는 없고, 감정평가와 병행하는 것이 안전합니다.

(4) 취득세.

특수관계인 간 거래에서 사실상취득가격이 시가인정액보다 현저히 낮은 경우(차액 3억 원 이상 또는 시가인정액의 5% 이상) 취득세 과세표준은 신고가액이 아닌 시가인정액이 됩니다. 감정가액 기준으로 거래하면 이 문제도 함께 정리됩니다.

(5) 자녀의 향후 양도 시 취득가액.

자녀가 저가로 매수한 경우 취득가액은 실제 지급한 대가이며, 만약 증여의제로 증여세가 과세되었다면 그 증여재산가액이 취득가액에 가산됩니다(소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호). 본건처럼 증여의제에 해당하지 않는 저가매수는 시가와의 차액만큼 자녀의 향후 양도차익이 커지는 방식으로 과세가 이연될 뿐 소멸하는 것이 아니라는 점도 함께 고려하시기 바랍니다.

(6) 대안 : 2년 보유 후 양도.

인천 서구는 현재 조정대상지역이 아니므로(2025년 10월 15일 대책의 규제지역은 서울 전역과 경기 12개 지역에 한정), 취득 당시 기준으로 거주요건 없이 보유 2년만 충족하면 부모님은 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하 전액)를 적용받을 수 있습니다. 이 경우 시가로 거래하더라도 부모님의 양도세가 없고, 자녀는 증여의제 기준(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액) 미만에서 상당 폭 저가로 매수할 여지도 생깁니다. 약 1년 11개월의 이자 부담과 현재 거래의 세무 리스크를 비교하여 판단할 문제이며, 이자 부담 경감이 목적이라면 그 기간 동안의 전세 임대 등도 함께 검토할 수 있습니다.

5. 결론

첫째, 옆 단지의 분양가 6.1억~6.4억 원은 공급계약 가액이라는 성격과 동일·유사성 판단의 곤란으로 곧바로 세법상 시가로 인정되기는 어렵습니다. 다만 본건과 같이 공동주택가격이 미고시된 신축 주택에는 유사재산에 관한 "동일 공동주택단지" 등의 명문 요건(시행규칙 제15조 제3항 제1호)이 아닌 포괄적 기준(같은 항 제2호)이 적용되므로 다툼의 여지가 완전히 배제되지는 않습니다. 나아가 가족 간 거래의 잔금일 전후 3개월(증여세는 전 6개월~후 3개월) 내에 같은 단지에서 실거래가 발생하면 그 가액이 시가로 포착될 수 있으며, 신고일 이후의 거래라도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있고 과세관청의 감정 경로도 열려 있으므로 "실거래가 없으니 안전하다"고 단정할 수 없습니다.

둘째, 시가가 6.1억 원 수준으로 확인되는 경우를 가정하면, 분양가(약 5.3억 원) 거래는 증여세 문제는 없으나(차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액에 미달) 부모님의 양도소득세에서 부당행위계산부인(차액이 시가의 5% 이상)에 걸려 양도가액이 시가로 의제되고, 보유 1년 미만 70% 세율이 적용되어 지방소득세 포함 약 6천만 원 수준의 양도세가 발생할 수 있습니다.

셋째, 가장 안전한 실행 방법은 거래 전 감정평가를 받아 시가를 확정한 뒤, 감정가액 또는 그로부터 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액 미만으로 낮춘 가액으로 거래하고, 대금청산 후 신속히 신고를 마치는 것입니다. 다만, 감정가액이 분양가를 상회하면 그 차익에 대한 부모님의 양도세는 별도로 발생합니다. 아울러 매매대금의 실제 지급 증빙(계좌이체, 대출 승계·실행, 차용증)을 반드시 갖추어 직계존비속 간 양도의 증여추정을 배제할 수 있어야 합니다.

넷째, 부모님이 보유 2년을 채운 뒤 양도하면 1세대 1주택 비과세가 가능하여(현재 비조정대상지역 전제) 시가 거래 시에도 양도세 부담이 없어지므로, 당장의 이자 부담과 현재 거래의 세무 리스크·세부담을 비교하여 거래 시기를 결정하시기를 권합니다.

다섯째, 본건은 시가 확정 여부에 따라 결론이 크게 달라지는 사안이므로, 실행 전 감정평가와 함께 세무전문가의 개별 검토를 반드시 거치시기 바랍니다.

※ 블로그글 면책규정

본 글은 작성일 현재 시행 중인 법령을 기초로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 소득세법(법률 제21548호), 소득세법 시행령(대통령령 제36343호), 상속세 및 증여세법(법률 제21065호), 같은 법 시행령(대통령령 제36131호) 및 같은 법 시행규칙 제15조 조문은 원문 확인을 거쳤으나, 지방세법 및 같은 법 시행령 관련 내용과 규제지역 지정 현황은 공개된 자료를 기초로 한 것이므로 적용 전 원문 확인이 필요합니다. 본문의 세액 계산은 매입대금 약 5.3억 원, 시가 6.1억 원 등 가정에 기초한 예시로서 실제 분양가·옵션비용·필요경비·시가에 따라 결과가 달라집니다. 개별 사안의 세무 판단은 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으며, 본 글의 내용을 근거로 한 의사결정에 대하여 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다. 실제 거래 전에는 반드시 세무전문가와 개별 상담을 진행하시기 바랍니다.

간이과세자가 일반과세 사업장을 새로 냈는데, 기존 간이사업자가 전환이 안 된 것 같습니다 — 2026년 1기 확정신고 해야 하나요?

율전세무사 — Tue, 14 Jul 2026 04:53:27 +0900

1. 질문

Q. 간이사업자 > 일반사업자 전환

안녕하세요.

기존에 간이사업자로 사업을 영위하다가(첫번째 사업), 작년 12월에 일반사업자로 새롭게 사업자를 하나 더 내게 되었습니다. (두번째 사업) 이 경우 기존에 냈던 간이사업자 또한 일반사업자로 전환되는 것으로 알고 있는데요. 이번에 2026년 1기 부가가치세 신고를 하려고하니 일반사업자로 새롭게 냈던 건 부가가치세 신고가 원활하게 잘 되는데 (2번째 사업자) 1번째 사업자의 경우 부가세 확정신고를 하려하니 일반으로 선택하면 일반사업자가 아니라는 안내 팝업이 뜨고, 간이로 선택하면 "간이과세자의 정기 신고 과세기간은 매년 1.1~12.31입니다"라며 팝업이 뜹니다.

이러면 기존에 첫 번째 사업자가 간이 > 일반으로 전환이 안 된 건가요? 만약 전환이 안 되었다면 전환이 안 된 이유는 무엇이고, 그럼 이 경우에는 2026년 1기 부가세 확정 신고를 할 필요가 없는 건지 여쭙고 싶습니다.

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

사실관계 요약

질문자는 개인사업자로서 간이과세 사업장(이하 "A사업장")을 운영해 왔습니다. 2025년 12월에 일반과세자로 사업자등록을 하여 두 번째 사업장(이하 "B사업장")을 신규 개설하였습니다. 2026년 제1기 부가가치세 확정신고를 진행하면서, B사업장은 일반과세자로 신고가 정상 진행되나, A사업장은 홈택스에서 일반과세자 신고를 선택하면 "일반사업자가 아니다"라는 안내가, 간이과세자 신고를 선택하면 "간이과세자의 정기 신고 과세기간은 매년 1.1.~12.31."이라는 안내가 표시됩니다. 질문자는 관할 세무서장으로부터 과세유형전환 통지를 받거나 정정된 사업자등록증을 발급받은 사실이 없는 것으로 보입니다.

쟁점

가. 간이과세자가 일반과세가 적용되는 사업장을 신규로 개설한 경우, 기존 간이과세 사업장에 대한 과세유형 전환 사유와 그 기준시점

나. 간이과세자에서 일반과세자로 전환되는 경우 관할 세무서장의 과세유형전환 통지 및 사업자등록증 정정이 갖는 효력

다. 통지를 받지 못한 이 사안에서 A사업장의 현재 과세유형과 2026년 제1기 확정신고 의무의 존부

라. (부수 쟁점) 향후 전환되는 경우의 재고품등 매입세액 공제와 신고 시기

3. 쟁점별 관련 법령 및 판례·해석

가. 간이과세 배제 사유 — 부가가치세법 제61조 제1항 단서 제1호

부가가치세법 제61조 제1항 본문은 직전 연도의 공급대가 합계액이 8천만원부터 그 130퍼센트에 해당하는 금액까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액(부가가치세법 시행령 제109조 제1항: 1억4백만원)에 미달하는 개인사업자를 간이과세자로 규정하면서, 같은 항 단서 제1호에서 "간이과세가 적용되지 아니하는 다른 사업장을 보유하고 있는 사업자"는 간이과세자로 보지 아니한다고 규정합니다.

나. 전환의 기준시점 — 부가가치세법 시행령 제110조 제8항

부가가치세법 제62조 제3항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제110조 제8항은 "간이과세자가 일반과세자에 관한 규정을 적용받는 사업장을 신규로 개설하는 경우에는 해당 사업 개시일이 속하는 과세기간의 다음 과세기간부터 간이과세자에 관한 규정을 적용하지 아니한다"고 규정합니다. 국세청도 간이과세가 적용되지 아니하는 다른 사업장을 보유하게 된 사업자는 그 이후 개시하는 과세기간부터 간이과세를 적용받을 수 없다고 해석하고 있습니다(서면3팀-995, 2005. 7. 1.).

다. 과세유형전환 통지 — 부가가치세법 시행령 제110조 제1항 내지 제3항과 판례 법리

시행령 제110조 제1항은 관할 세무서장이 간이과세자에 관한 규정이 적용되거나 적용되지 아니하게 되는 과세기간 개시 20일 전까지 그 사실을 통지하고, 사업자등록증을 정정하여 과세기간 개시 당일까지 발급하도록 규정합니다. 그리고 제2항은 일반과세자가 간이과세자로 되는 경우에는 통지와 관계없이 간이과세 규정을 적용하되(부동산임대업은 통지받은 날이 속하는 과세기간까지 일반과세 적용), 제3항은 간이과세 규정이 적용되지 아니하게 되는 사업자, 즉 간이과세자가 일반과세자로 전환되는 경우에는 "통지를 받은 날이 속하는 과세기간까지는 간이과세자에 관한 규정을 적용한다"고 규정합니다.

법원은 이 조항 구조(구 부가가치세법 시행령 제74조의2 제3항·제4항, 현행 제110조 제2항·제3항에 해당)를 전환의 방향에 따라 구분되는 것으로 해석합니다. 즉 일반과세자에서 간이과세자로 전환되는 경우에는 통지 없이도 법정 시기에 전환되지만(대법원 1995. 11. 28. 선고 95누8478 판결), 간이과세자에서 일반과세자로 전환되는 경우에는 간이과세자 대부분이 영세사업자로서 스스로 과세유형 변경을 알고 신고·납부할 것을 기대하기 어렵고, 일반과세 전환에 따라 높은 세율과 세금계산서합계표 제출의무 등 협력의무가 새로 생기며 그 불이행 시 가산세 등 뜻밖의 부담이 발생하는 것을 방지하기 위하여 통지의무를 둔 것이므로, 과세기간 개시 20일 전까지 과세유형전환통지서가 사업자에게 도달하여야 하고, 그렇지 아니한 이상 일반과세자에 관한 규정을 적용하여 과세할 수 없다고 판시하였습니다(서울행정법원 2006구합9931 판결, 서울고등법원 2007. 5. 16. 선고 2006누23915 판결). 국세청 해석도 경정으로 공급대가가 기준금액 이상이 된 경우 세무서장은 과세유형전환 통지를 하여야 하고 사업자는 그 통지서를 받은 날이 속하는 과세기간의 다음 과세기간부터 일반과세자로 전환된다고 하여 같은 입장입니다(부가22601-1723, 1985. 9. 3.).

라. 부수 규정

부가가치세법 제67조 제1항에 따라 간이과세자는 과세기간(1. 1.~12. 31.)이 끝난 후 25일 이내에 확정신고·납부하고, 같은 법 제66조 제1항에 따라 예정부과기간(1. 1.~6. 30.)에 대하여 직전 과세기간 납부세액의 50%가 예정부과·징수될 수 있으며(징수할 금액이 50만원 미만인 경우 등에는 징수하지 아니함), 같은 조 제3항에 따라 예정부과기간에 세금계산서를 발급한 간이과세자는 예정부과기한까지 예정신고 의무가 있습니다.

부가가치세법 제44조 제1항은 간이과세자가 일반과세자로 변경되면 그 변경 당시의 재고품·건설 중인 자산·감가상각자산에 대한 재고매입세액 공제를 규정하고, 같은 법 시행령 제86조 제1항은 그 재고품등 신고서를 "변경되는 날의 직전 과세기간에 대한 신고와 함께" 제출하도록 규정합니다.

부가가치세법 시행령 제110조 제6항·제9항은 간이과세 배제의 기준이 된 사업장(기준사업장)의 연간 공급대가가 1억4백만원에 미달하거나 기준사업장이 폐업하는 경우, 일정 요건 하에 일반과세로 전환되었던 사업장에 간이과세 규정이 다시 적용될 수 있음을 규정합니다.

4. 세무분석

가. 전환 사유는 발생하였고, 법령상 전환의 기준시점은 2026년 1월 1일입니다

질문자가 2025년 12월에 본인 명의로 일반과세자인 B사업장을 신규 개설함으로써, A사업장의 사업자인 질문자는 부가가치세법 제61조 제1항 단서 제1호의 "간이과세가 적용되지 아니하는 다른 사업장을 보유하고 있는 사업자"에 해당하게 되었습니다. 전환의 기준시점은 시행령 제110조 제8항에 따라 B사업장의 사업 개시일(2025년 12월)이 속하는 과세기간의 다음 과세기간, 즉 2026년 1월 1일입니다. 질문자께서 "기존 간이사업자도 일반사업자로 전환되는 것으로 알고 있다"고 하신 것은 이 부분에 관한 한 정확한 이해입니다.

나. 그러나 과세유형전환 통지를 받기 전까지는 간이과세자에 관한 규정이 적용됩니다

간이과세자에서 일반과세자로 전환되는 경우에는 위 3. 다.항에서 본 시행령 제110조 제1항·제3항과 판례 법리에 따라, 관할 세무서장의 과세유형전환 통지를 받은 날이 속하는 과세기간까지는 간이과세자에 관한 규정이 적용되고, 특정 과세기간 개시일부터 일반과세를 적용하기 위해서는 그 과세기간 개시 20일 전까지 통지서가 도달하고 사업자등록증 정정·발급이 이루어져야 합니다. 이 통지 법리는 영세사업자 보호라는 취지에 비추어 전환 사유가 공급대가 기준금액 초과인 경우이든, 이 사안처럼 일반과세 사업장의 신규 개설인 경우이든 간이과세자에서 일반과세자로 전환되는 국면에 마찬가지로 적용된다고 보아야 합니다. 경정에 따른 전환에서도 통지를 기준으로 전환 시기를 판단한 국세청 해석(부가22601-1723) 역시 같은 취지입니다.

이 사안에서 질문자는 과세유형전환 통지를 받은 사실이 없고 사업자등록증도 간이과세자용 그대로입니다. 특히 B사업장 개설이 2025년 12월이어서 "2026년 1월 1일 자 전환"을 위한 "과세기간 개시 20일 전 통지"가 이루어지기 어려운 일정이었습니다. 따라서 A사업장은 법령상 전환 사유가 발생하였음에도 통지가 없는 이상 현재까지 간이과세자에 관한 규정을 적용받는 상태이며, 홈택스가 A사업장을 간이과세자로 안내하는 것은 전산 오류가 아니라 이러한 법률 상태에 부합하는 정확한 처리입니다.

다. 따라서 A사업장은 2026년 제1기 확정신고 의무가 없습니다

일반과세자의 제1기 확정신고(2026. 1. 1.~6. 30. 귀속분, 신고기한 2026. 7. 27.)는 일반과세자에게 적용되는 절차입니다. A사업장은 간이과세자이므로 과세기간이 2026. 1. 1.~12. 31.이고, 부가가치세법 제67조 제1항에 따라 그 과세기간이 끝난 후 25일 이내인 2027년 1월 25일까지 연 1회 확정신고·납부하면 됩니다. 홈택스의 "간이과세자의 정기 신고 과세기간은 매년 1. 1.~12. 31."이라는 안내가 바로 이 뜻입니다.

다만, 간이과세자로서 2026년 7월에 확인하실 사항이 두 가지 있습니다.

첫째, 부가가치세법 제66조 제1항에 따라 예정부과기간(2026. 1. 1.~6. 30.)에 대한 예정부과 고지서(직전 과세기간 납부세액의 50%)가 발송될 수 있으며, 고지를 받으셨다면 예정부과기한까지 납부하셔야 합니다(징수할 금액이 50만원 미만인 경우 등에는 고지가 생략됩니다).

둘째, A사업장이 세금계산서를 발급할 수 있는 간이과세자로서 예정부과기간 중 세금계산서를 발급한 사실이 있다면, 같은 조 제3항에 따라 예정부과기한까지 예정신고 의무가 있습니다. 2026년의 예정부과기한은 7월 25일이 토요일이므로 국세기본법 제5조의 기한 특례에 따라 7월 27일(월)입니다.

라. 향후 처리 — 통지 수령 여부 확인과 전환 이후의 재고매입세액 공제

첫째, 관할 세무서(또는 국세상담센터 126)에서 A사업장의 과세유형과 과세유형전환 통지의 발송·송달 이력을 확인해 두시기 바랍니다. 만약 통지서가 이미 적법하게 송달된 사실이 확인된다면 전환 시기 판단이 달라질 수 있고, 반대로 통지가 없었다면 현재의 간이과세자 지위가 확인되는 것이므로, 어느 쪽이든 신고 방향을 확정하는 데 필요합니다.

둘째, 향후 관할 세무서장으로부터 과세유형전환 통지를 받으면, 통지를 받은 날이 속하는 과세기간까지는 간이과세가 적용되고 그 이후 과세기간부터 일반과세자로 전환됩니다. 예컨대 2026년 중 통지를 받는다면 2026년 과세기간까지 간이과세가 적용되고 2027년 1월 1일부터 일반과세자가 되는 것이 원칙입니다.

셋째, 실제로 일반과세자로 전환되는 시점에는 부가가치세법 제44조에 따른 재고매입세액 공제를 놓치지 마시기 바랍니다. 전환일 현재 보유한 재고품·건설 중인 자산·감가상각자산(건물·구축물은 취득·건설·신축 후 10년 이내, 그 밖의 감가상각자산은 취득·제작 후 2년 이내의 것에 한함)에 대하여, 시행령 제86조 제1항에 따라 "일반과세 전환 시의 재고품등 신고서"를 그 변경되는 날의 직전 과세기간에 대한 확정신고와 함께 제출하여야 합니다. 예컨대 2027. 1. 1. 자로 전환된다면 2026년 귀속 간이과세 확정신고(2027. 1. 25. 기한)와 함께 신고하는 것입니다.

마. 유의사항 — 반대의 경우들

만약 B사업장이 질문자 본인의 단독 명의가 아니라 타인과의 공동사업 또는 법인 명의라면, 이는 부가가치세법상 별개의 납세의무자이므로 애초에 제61조 제1항 단서 제1호의 전환 사유 자체가 발생하지 않고, A사업장은 통지 문제와 무관하게 간이과세자 지위가 그대로 유지됩니다. 이 경우에도 신고의무의 결론(2027. 1. 25.까지 연 1회 확정신고)은 동일합니다.

한편 향후 B사업장(기준사업장)의 연간 공급대가가 1억4백만원에 미달하거나 B사업장이 폐업하는 경우에는, 시행령 제110조 제6항·제9항에 따라 일정 요건 하에 일반과세로 전환되었던 A사업장에 간이과세 규정이 다시 적용될 수 있다는 점도 참고하시기 바랍니다.

5. 결론

간이과세자가 본인 명의로 일반과세 사업장을 신규 개설하면 기존 간이과세 사업장은 부가가치세법 제61조 제1항 단서 제1호 및 같은 법 시행령 제110조 제8항에 따라 신규 사업장 개시일이 속하는 과세기간의 다음 과세기간(이 사안에서는 2026년 1월 1일)부터 간이과세 규정이 적용되지 않는 것이 원칙입니다.

그러나 간이과세자에서 일반과세자로 전환되는 경우에는 관할 세무서장의 과세유형전환 통지가 있어야 하며, 통지를 받은 날이 속하는 과세기간까지는 간이과세자에 관한 규정이 적용됩니다(부가가치세법 시행령 제110조 제1항·제3항, 서울고등법원 2007. 5. 16. 선고 2006누23915 판결 등). 질문자는 통지를 받은 사실이 없으므로 A사업장은 현재도 간이과세자이며, 홈택스의 안내는 정확한 것입니다.

따라서 A사업장에 대하여는 2026년 제1기 부가가치세 확정신고를 할 필요가 없고, 간이과세자로서 2026년 과세기간(1. 1.~12. 31.) 전체에 대한 확정신고를 2027년 1월 25일까지 이행하시면 됩니다. 다만 2026년 7월의 예정부과 고지 납부 또는 세금계산서 발급분에 대한 예정신고 의무 여부를 확인하시고, 관할 세무서에서 과세유형전환 통지의 발송·송달 이력을 확인해 두시기 바라며, 향후 통지를 받아 일반과세자로 전환되는 때에는 재고품등 신고를 통한 재고매입세액 공제를 함께 검토하시기 바랍니다.

※ 블로그글 면책규정

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문에 해당하지 않습니다. 본문에 인용된 부가가치세법(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행) 및 같은 법 시행령(대통령령 제36133호, 2026. 4. 1. 시행)의 조문은 법령 원문을 기준으로 확인한 것이며, 판례 및 국세청 해석례는 국세법령정보시스템에 공개된 자료를 기초로 한 것으로 구 조문에 관한 것은 본문에 현행 조문과의 대응 관계를 함께 밝혀 두었습니다. 다만 과세유형전환 통지의 송달 여부 등 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 신고·처리 전에 반드시 세무 전문가 또는 관할 세무서와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용을 근거로 한 의사결정의 결과에 대하여 작성자는 어떠한 법적 책임도 부담하지 않습니다.

세금계산서도 사업자등록도 안 된다는 상가, 월세가 싸다고 계약해도 될까요? — 확정일자와 보증금 보호까지 무너지는 이유

율전세무사 — Mon, 13 Jul 2026 04:40:30 +0900

1. 질문

"상가 임대인이 임대차 계약서는 작성하지만 임대료에 대한 세금계산서 발행을 할 수 없고 또한 해당 상가에서 사업자등록을 할 수 없다고 합니다. 다만, 대신에 임차료를 저렴하게 받겠다고 하는데 해야 할까요? 보증금도 있습니다. 참고로 해당 임대차계약은 부동산 중개사를 통해서 진행하는데, 부동산 중개사는 해당 동네에서는 다 그렇게 한다고 합니다."

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

사실관계 요약

임차 예정인은 상가건물을 임차하여 영업을 하려는 자로서, 임대인은 (1) 임대차계약서 작성에는 응하되, (2) 임대료에 대한 세금계산서는 발행하지 않겠다고 하고, (3) 해당 상가를 사업장으로 하는 임차인의 사업자등록도 허용하지 않겠다고 합니다. 그 대가로 임대인은 차임(월세)을 시세보다 저렴하게 받겠다고 제안하였고, 계약에는 보증금도 포함되어 있습니다. 계약은 부동산 중개사(공인중개사)를 통해 진행 중이며, 중개사는 "이 동네는 다 그렇게 한다"는 취지로 설명하고 있습니다.

임대인의 요구는 결국 임대수입이 과세관청에 노출되지 않도록 하겠다는 것으로 보입니다. 임차인이 사업자등록을 신청하면 임대차계약서가 세무서에 제출되고, 확정일자를 받으면 보증금·차임이 확정일자부에 기재되어 임대인의 임대소득이 그대로 드러나기 때문입니다. 문제는 그 대가로 임차인이 포기하게 되는 것이 단순한 "세금 몇 푼"이 아니라, 부가가치세 매입세액공제, 소득세 신고의 적법성, 그리고 무엇보다 상가건물 임대차보호법상 보증금 보호 장치 전부라는 점입니다.

쟁점들

가. 임차인은 사업자등록을 반드시 해야 하는가 — 사업자등록 의무와 미등록 시 세법상 불이익

나. 세금계산서를 받지 못하면 임차인에게 어떤 불이익이 있는가 — 매입세액공제 및 필요경비 증빙 문제

다. 사업자등록·확정일자를 받지 못하면 보증금 보호는 어떻게 되는가 — 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제권, 소액보증금 최우선변제권

라. 임대인의 세금계산서 발급 거부에 대한 임차인의 대응수단 — 매입자발행세금계산서 등

마. "동네 관행"이라는 중개사의 설명은 법적으로 의미가 있는가 — 계약 체결 여부의 판단

3. 쟁점별 관련 법령

가. 사업자등록 의무 관련

「부가가치세법」 제8조(사업자등록) 제1항: "사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다."

「부가가치세법 시행령」 제11조(사업자등록 신청과 사업자등록증 발급) 제3항: "제1항과 제2항의 신청서에는 다음 표의 구분에 따른 서류를 첨부하여야 하며 …" — 위 첨부서류 표에 따라 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본을 제출하여야 하고, 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 일부를 임차한 경우에는 해당 부분의 도면도 함께 제출합니다(국세청 사업자등록 실무 기준).

「소득세법」 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) 제1항·제2항: "① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. ② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다."

「부가가치세법」 제60조(가산세) 제1항 제1호: "제8조 제1항 본문에 따른 기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1퍼센트"

「부가가치세법」 제39조(공제하지 아니하는 매입세액) 제1항 제8호: "제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액. 다만, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우 등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다."

나. 세금계산서 발급의무 및 미수취 시 불이익 관련

「부가가치세법」 제32조(세금계산서 등) 제1항: "사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 '세금계산서'라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다."

「부가가치세법」 제36조(영수증 등) 제1항 제2호: 제32조에도 불구하고 간이과세자 중 ㉮ 직전 연도의 공급대가의 합계액이 4천800만원 미만인 자 또는 ㉯ 신규로 사업을 시작하는 개인사업자로서 같은 법 제61조 제4항에 따라 간이과세자로 하는 최초의 과세기간 중에 있는 자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 세금계산서를 발급하는 대신 영수증을 발급하여야 합니다. 즉, 이에 해당하는 간이과세자는 세금계산서 발급의무 자체가 없으며, 반대로 간이과세자라 하더라도 직전 연도 공급대가 합계액이 4천800만원 이상인 자는 세금계산서 발급의무가 있습니다.

「부가가치세법」 제39조(공제하지 아니하는 매입세액) 제1항 제2호: "세금계산서 또는 수입세금계산서를 발급받지 아니한 경우 … 의 매입세액"은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

「부가가치세법」 제60조(가산세) 제2항 제2호: 세금계산서 발급시기가 지난 후 해당 과세기간 확정신고 기한까지 세금계산서를 발급하지 아니한 경우 임대인(공급자)에게 "그 공급가액의 2퍼센트" 가산세가 적용됩니다.

「부가가치세법」 제63조(간이과세자의 과세표준과 세액) 제3항: 간이과세자가 다른 사업자로부터 세금계산서등을 발급받아 매입처별 세금계산서합계표 등을 제출하는 경우, 해당 과세기간에 세금계산서등을 발급받은 재화와 용역의 공급대가에 0.5퍼센트를 곱한 금액을 납부세액에서 공제합니다.

「소득세법」 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) 제2항: 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 계산서, 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 중 어느 하나의 증명서류를 받아야 합니다.

「소득세법」 제81조의6(증명서류 수취 불성실 가산세) 제1항: 사업자(대통령령으로 정하는 소규모사업자 및 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액이 추계되는 자는 제외)가 위 증명서류를 받지 아니한 경우 "필요경비에 산입하는 것이 인정되는 금액의 100분의 2"를 가산세로 납부하여야 합니다.

다. 상가건물 임대차보호법상 보증금 보호 관련

「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등) 제1항: "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."

「상가건물 임대차보호법」 제5조(보증금의 회수) 제2항: "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."

「상가건물 임대차보호법」 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) 제1항·제2항: 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여하며, 관할 세무서장은 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 합니다.

「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조(확정일자부 기재사항 등) 제1항: "상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 법 제4조 제1항에 따라 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다." 같은 조 제4항에 따라 확정일자부에는 임차인의 상호 및 사업자등록 번호, 보증금·차임 등이 기재됩니다.

「상가건물 임대차보호법」 제14조(보증금 중 일정액의 보호) 제1항: "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다."

「상가건물 임대차보호법」 제2조(적용범위) 제1항 및 같은 법 시행령 제2조: 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용하되, 보증금액(차임이 있는 경우 차임액에 100을 곱한 금액을 포함한 환산보증금)이 서울특별시 9억원, 과밀억제권역 및 부산광역시 6억9천만원, 그 밖의 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만, 같은 법 제2조 제3항에 따라 대항력(제3조) 등 일부 규정은 환산보증금 초과 임대차에도 적용됩니다.

「상가건물 임대차보호법」 제15조(강행규정): "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."

라. 임차인의 대응수단 관련

「부가가치세법」 제34조의2(매입자발행세금계산서에 따른 매입세액 공제 특례) 제1항·제2항: 납세의무자로 등록한 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 세금계산서 발급 시기에 세금계산서를 발급하지 아니한 경우, 그 재화 또는 용역을 공급받은 자는 관할 세무서장의 확인을 받아 세금계산서(매입자발행세금계산서)를 발행할 수 있고, 그 부가가치세액은 공제받을 수 있는 매입세액으로 봅니다.

「부가가치세법 시행령」 제71조의2(매입자발행세금계산서의 발행대상 사업자 및 매입세액공제 절차 등): 제1항에 따라 발행대상이 되는 공급자는 "법 제32조에 따른 세금계산서 발급의무가 있는 사업자"로 한정됩니다. 제3항에 따라 발행하려는 자는 해당 재화 또는 용역의 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일부터 1년 이내에 거래사실확인신청서에 거래사실을 객관적으로 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 신청인 관할 세무서장에게 거래사실의 확인을 신청하여야 하고, 제4항에 따라 확인신청 대상 거래는 거래건당 공급대가가 5만원 이상인 경우로 합니다. 한편 제6항 제2호에 따라 신청서의 내용으로 보아 거래 당시 미등록사업자 또는 휴·폐업자와 거래한 것이 명백한 경우에는 관할 세무서장은 거래사실의 확인을 거부하는 결정을 하여야 합니다.

「소득세법」 제160조의2 제3항 제2호: 세금계산서를 발급받지 못하여 「부가가치세법」 제34조의2 제2항에 따른 매입자발행세금계산서를 발행하여 보관한 경우에는 증명서류의 수취·보관의무를 이행한 것으로 봅니다.

마. 분쟁조정 관련

「상가건물 임대차보호법」 제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회) 및 같은 법 시행령 제10조(조정위원회의 심의ㆍ조정 사항) 제5호: 「공인중개사법」 제30조에 따른 공인중개사의 손해배상책임에 관한 분쟁도 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상에 포함됩니다.

4. 세무분석

가. 임차인의 사업자등록은 선택이 아니라 법률상 의무입니다

「부가가치세법」 제8조 제1항은 사업자에게 사업 개시일부터 20일 이내의 사업자등록 신청을 의무로 규정하고 있고, 「소득세법」 제168조도 새로 사업을 시작하는 사업자의 등록의무를 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 "이 상가에서는 사업자등록을 할 수 없다"고 말하더라도, 그곳에서 실제로 영업을 개시하는 순간 임차인의 등록의무는 법률상 발생하며, 임대인의 의사로 그 의무가 면제되는 것이 아닙니다.

이를 어기고 무등록 상태로 영업하면 임차인 본인이 다음의 불이익을 그대로 떠안게 됩니다. 첫째, 「부가가치세법」 제60조 제1항제1호에 따라 사업 개시일부터 등록신청일 직전일까지의 공급가액 합계액의 1%가 미등록가산세로 부과됩니다. 둘째, 같은 법 제39조 제1항 제8호에 따라 등록 신청 전의 매입세액은 원칙적으로 공제되지 않으므로, 인테리어·설비·비품 등 개업 초기 지출한 부가가치세를 돌려받지 못합니다. 셋째, 무등록 상태로는 부가가치세 신고 자체가 정상적으로 이루어질 수 없어 무신고에 따른 「국세기본법」상 가산세 문제가 연쇄적으로 발생하고, 현금영수증가맹점 가입, 신용카드 결제, 세금계산서 발급 등 정상적인 영업 자체가 사실상 불가능합니다.

한편 사업자등록 신청 시에는 「부가가치세법 시행령」 제11조 제3항의 첨부서류 규정에 따라 사업장을 임차한 경우 임대차계약서 사본을 제출하여야 합니다. 사업자등록 신청에 임대인의 "동의"가 법령상 요구되는 것은 아니므로, 계약서만 정상적으로 작성되어 있다면 임차인은 임대인의 의사와 무관하게 등록을 신청할 수 있습니다. 다만, 계약서에 "임차인은 본 상가에서 사업자등록을 하지 않는다"는 특약을 넣는 경우가 실무상 문제되는데, 사업자등록은 아래 다.에서 보듯 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항이 정한 대항력 취득 요건이므로, 이러한 특약은 같은 법 제15조(강행규정)에 따라 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 부인될 여지가 상당합니다. 그러나 특약의 효력을 다투는 것 자체가 분쟁이며, 임대인과의 관계 악화(갱신 거절 압박, 명도 분쟁 등)라는 현실적 부담이 따른다는 점은 별개로 고려해야 합니다.

나. 세금계산서를 받지 못하면 "싼 월세"의 상당 부분이 세금으로 되돌아옵니다

먼저 임대인의 과세유형에 따라 논의를 구분할 필요가 있습니다.

(1) 임대인이 일반과세자이거나 세금계산서 발급의무가 있는 간이과세자인 경우. 상가 임대용역은 부가가치세 과세 대상이므로, 임대인은 「부가가치세법」 제32조 제1항에 따라 임차인에게 세금계산서를 발급할 의무가 있습니다. 간이과세자라 하더라도 직전 연도 공급대가 합계액이 4,800만원 이상이면 마찬가지입니다(같은 법 제36조 제1항 제2호의 반대해석). 이를 이행하지 않는 임대인은 같은 법 제60조제2항제2호에 따라 공급가액의 2% 가산세 대상이 되고, 임대수입 누락이 확인되면 부가가치세·소득세 본세와 가산세가 추징되며, 사안에 따라 「조세범 처벌법」상 처벌 문제까지 이어질 수 있습니다(임대인의 위험).

(2) 임대인이 영수증 발급대상 간이과세자인 경우. 직전 연도 공급대가 합계액이 4,800만원 미만인 간이과세자와 신규 개업 후 최초 과세기간 중인 간이과세자는 「부가가치세법」 제36조 제1항 제2호에 따라 세금계산서 대신 영수증을 발급하여야 하므로, 세금계산서 미발급 자체는 위법이 아닙니다. "동네에서 다 그렇게 한다"는 소규모 건물 밀집 지역에서는 임대인이 실제로 이 유형에 해당할 가능성도 있습니다. 이 경우 임차인은 어차피 임차료에 대한 매입세액공제를 받을 수 없고, 아래 라.에서 보는 매입자발행세금계산서 제도도 이용할 수 없습니다. 그러나 유의할 점은, 임대인이 영수증 발급대상 간이과세자라는 사정은 세금계산서 문제에 대한 설명은 될 수 있어도 임차인의 사업자등록과 확정일자까지 막을 근거는 전혀 되지 못한다는 것입니다. 임대인의 과세유형이 무엇이든, 등록과 확정일자를 봉쇄하는 요구는 임대수입 노출 회피 목적으로 볼 수밖에 없고, 아래 다.의 보증금 보호 문제는 그대로 남습니다.

임차인 측 불이익은 다음과 같이 직접적입니다.

첫째, 「부가가치세법」 제39조 제1항 제2호에 따라 세금계산서를 발급받지 못한 매입세액은 매출세액에서 공제되지 않습니다. 임차인이 일반과세자라면 임차료에 대한 부가가치세(공급가액의 10%)를 전혀 돌려받지 못하는 것입니다. 손익을 정확히 따져 보면, 정상 거래에서 공급가액 200만원인 상가의 임차인은 부가가치세 20만원을 더한 220만원을 지급하고 20만원을 매입세액으로 공제받아 실질 부담이 200만원입니다. 무자료 조건에서는 지급액 전액이 그대로 실질 부담이 되므로, 부가가치세를 포함한 총 지급액 기준으로 최소한 세액 상당액(월 20만원, 연 240만원)만큼 할인받아 월세가 200만원 아래로 내려가야 부가가치세 측면에서 겨우 본전이고, 그에 못 미치는 할인이라면 오히려 손해입니다. 여기에 아래에서 보는 증명서류 수취 불성실 가산세(2%)까지 감안하면 손익분기 할인폭은 더 커지며, 무엇보다 어떤 할인율도 아래 다.의 보증금 보호 상실을 보전하지 못합니다. 한편 임차인이 간이과세자라면 세금계산서를 수취하더라도 공제액이 공급대가의 0.5%에 그치므로(「부가가치세법」 제63조 제3항) 부가가치세 측면의 손실 폭은 상대적으로 작지만, 이 경우에도 아래의 소득세 증빙 문제와 보증금 문제는 동일하게 발생합니다.

둘째, 소득세(필요경비) 측면입니다. 임차료는 계좌이체 내역 등으로 실제 지출 사실이 입증되면 필요경비 산입 자체가 봉쇄되는 것은 아니지만, 「소득세법」 제160조의2 제2항이 정한 적격증명서류(세금계산서·계산서·신용카드매출전표·현금영수증)를 받지 못한 것이므로 같은 법 제81조의6에 따라 그 금액의 2%가 증명서류 수취 불성실 가산세로 부과될 수 있습니다(대통령령으로 정하는 소규모사업자 및 소득금액이 추계되는 자는 제외). 나아가 임대인이 소득 노출을 꺼려 차임을 현금으로만 요구하는 경우 지출 입증 자체가 어려워져 필요경비 산입이 부인될 위험도 있습니다.

셋째, 정책자금 대출, 소상공인 지원금, 상가 권리금 회수 등 대부분의 제도가 사업자등록과 매출·비용의 정상 신고를 전제로 설계되어 있다는 점에서, 무자료 임차는 사업 운영 전반의 신용 기반을 약화시킵니다.

다. 가장 치명적인 부분 — 보증금 보호 장치가 전부 무너집니다

질문자께서 보증금이 있다고 하셨으므로 이 부분이 사실상 결론을 좌우합니다. 「상가건물 임대차보호법」이 임차인에게 부여하는 보호는 다음의 3단 구조인데, 그 출발점이 모두 사업자등록입니다.

(1) 대항력: 같은 법 제3조제1항에 따라 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다. 사업자등록을 하지 못하면 대항력이 없으므로, 임대차 기간 중 건물이 매매되거나 경매로 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없고, 보증금 반환도 종전 임대인에게만 청구할 수 있을 뿐입니다.

(2) 우선변제권: 같은 법 제5조 제2항에 따라 대항요건(인도 + 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받습니다. 여기서 중요한 실무 포인트가 질문자께서 언급하신 부분입니다. 상가건물의 확정일자는 주택과 달리 관할 세무서장이 부여하며(같은 법 제4조제1항), 같은 법 시행령 제3조제1항에 따라 임대차 계약증서 "원본"을 소지한 임차인이 신청합니다. 실무상 사업자등록을 신청하면서 임대차계약서 원본을 함께 제시하여 확정일자를 받는 것이 통상의 절차입니다. 즉, 사업자등록 → 계약서 원본에 확정일자 부여 → 확정일자부에 보증금·차임 기재(시행령 제3조제4항)로 이어지는 이 절차가 곧 임대인의 임대소득이 과세관청에 파악되는 경로이고, 임대인이 사업자등록을 막는 실질적 이유도 바로 여기에 있습니다. 뒤집어 말하면, 임대인의 요구를 수용하는 순간 임차인은 확정일자를 받을 방법이 없고 우선변제권을 취득할 수 없습니다.

(3) 소액보증금 최우선변제권: 보증금이 소액인 임차인은 같은 법 제14조에 따라 선순위 담보물권자보다도 보증금 중 일정액을 최우선 변제받을 수 있습니다. 그러나 제14조 제1항 후단은 "임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다"고 규정하므로, 사업자등록이 없으면 이 최후의 안전망조차 적용되지 않습니다.

(4) 그렇다면 얼마까지 보호받을 수 있는가: 보호 한도는 다음의 두 단계로 정리됩니다.

첫째, 확정일자에 의한 우선변제권(제5조제2항)은 금액 상한이 별도로 있는 것이 아니라, 확정일자 순위에 따라 후순위 권리자보다 앞서 보증금 전액을 배당받는 구조입니다. 다만, 확정일자보다 먼저 설정된 근저당권 등 선순위 권리에는 뒤지므로, 계약 전에 등기부상 선순위 채권액과 건물 가치를 반드시 비교해야 실제 회수 가능성을 판단할 수 있습니다. 또한 이 우선변제권은 환산보증금(보증금 + 월차임 × 100)이 같은 법 시행령 제2조가 정한 법 적용 한도 이내인 임대차에만 인정됩니다.

지역법 적용 한도(환산보증금, 시행령 제2조)

서울특별시	9억원
과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시	6억9천만원
그 밖의 광역시·세종특별자치시·파주·화성·안산·용인·김포·광주시	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

둘째, 소액보증금 최우선변제(제14조, 시행령 제6조·제7조)는 환산보증금이 아래 "적용대상" 이하인 임차인에 한하여, 그중 "최우선변제액"까지만 선순위 담보물권자보다도 우선하여 변제받는 제도입니다.

지역적용대상(환산보증금, 시행령 제6조)최우선변제액(시행령 제7조)

서울특별시	환산보증금 : 6,500만원 이하	최우선 변제액 : 2,200만원
과밀억제권역(서울 제외)	환산보증금 : 5,500만원 이하	최우선 변제액 : 1,900만원
광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·용인·김포·광주시	환산보증금 : 3,800만원 이하	최우선 변제액 : 1,300만원
그 밖의 지역	환산보증금 : 3,000만원 이하	최우선 변제액 : 1,000만원

다만, 최우선변제액은 상가건물 가액(임대인 소유 대지 포함)의 2분의 1 범위 내로 제한되고(시행령 제7조제2항), 소액임차인이 여럿인 경우 그 한도 내에서 각 임차인의 보증금 비율로 안분됩니다(같은 조 제3항). 유의할 점은 상가의 소액보증금 기준이 주택에 비하여 매우 낮게 설정되어 있다는 것입니다. 차임이 있으면 월차임에 100을 곱하여 환산하므로, 예컨대 서울에서 월세가 100만원이기만 해도 환산보증금이 이미 1억원이 되어 보증금 규모와 무관하게 최우선변제 대상에서 제외됩니다. 실무상 상당수의 상가 임차인은 이 두 번째 단계의 보호를 받지 못하며, 결국 확정일자에 의한 우선변제권의 순위 확보가 사실상 유일한 방어선입니다. 그리고 그 방어선의 전제가 바로 사업자등록과 계약서 원본에 대한 확정일자입니다.

요컨대, 사업자등록을 포기한 상가 임차인의 보증금은, 임대인의 재정 상태와 선의에만 의존하는 일반 채권으로 전락합니다. 건물에 근저당권이 설정되어 있거나 임대인의 국세 체납이 있는 상태에서 경매가 진행되면 보증금 전액을 잃을 수 있습니다. 참고로 환산보증금(보증금 + 월차임 × 100)이 같은 법 시행령 제2조의 한도(서울 9억원 등)를 초과하는 임대차라도 대항력 규정(제3조)은 같은 법 제2조 제3항에 따라 여전히 적용되므로, 규모가 큰 임대차에서도 사업자등록의 의미는 사라지지 않습니다.

라. 그럼에도 계약을 진행해야 한다면 — 임차인의 대응수단

원칙적으로는 이러한 조건의 계약은 체결하지 않는 것이 타당하나, 부득이 진행하거나 이미 계약한 경우의 수단을 정리합니다.

(1) 사업자등록과 확정일자는 임대인 동의 없이 진행: 정상적인 임대차계약서가 있다면 임차인은 법령상 자신의 의무이자 권리로서 사업자등록을 신청하고 계약서 원본에 확정일자를 받을 수 있습니다. "사업자등록 금지 특약"은 위 가.에서 본 것처럼 강행규정 위반으로 효력이 부인될 여지가 상당합니다.

(2) 매입자발행세금계산서 — 요건과 한계를 함께 보아야 합니다: 임대인이 세금계산서 발급을 거부하는 경우, 임차인은 「부가가치세법」 제34조의2에 따라 거래사실 확인 신청을 거쳐 관할 세무서장의 확인을 받아 매입자발행세금계산서를 발행하고 매입세액공제를 받을 수 있습니다. 다만 이 제도에는 명확한 요건이 있습니다. 첫째, 발행대상이 되는 공급자는 세금계산서 발급의무가 있는 사업자로 한정되므로(같은 법 시행령 제71조의2 제1항), 임대인이 위 나.(2)의 영수증 발급대상 간이과세자라면 이 제도를 이용할 수 없습니다. 둘째, 임대인이 아예 사업자등록조차 하지 않은 미등록 상태임이 명백한 경우에는 관할 세무서장이 거래사실의 확인을 거부하도록 규정되어 있으므로(같은 조 제6항 제2호), 임대수입을 전면적으로 숨기는 미등록 임대인을 상대로는 이 구제수단이 봉쇄될 수 있습니다. 셋째, 절차적으로는 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일부터 1년 이내에 거래사실확인을 신청하여야 하고(같은 조 제3항), 거래건당 공급대가 5만원 이상인 거래가 대상입니다(같은 조 제4항).

요건이 갖추어져 매입자발행세금계산서를 발행·보관하면 매입세액공제뿐 아니라 「소득세법」 제160조의2 제3항 제2호에 따라 적격증명서류 수취의무를 이행한 것으로 간주되므로, 같은 법 제81조의6의 증명서류 수취 불성실 가산세(2%) 문제까지 함께 해소됩니다. 다만 이 절차는 임대인의 임대수입 누락이 과세관청에 드러나는 결과로 직결되므로, 임대인과의 관계 파탄을 각오해야 하는 수단이라는 점은 여전합니다.

(3) 차임 지급의 증빙 확보: 차임과 보증금은 반드시 임대인 명의 계좌로 이체하고, 계약서·이체내역·문자 등 거래 증빙을 보존해야 합니다. 최소한 필요경비 입증과 향후 보증금반환청구의 기초 자료가 됩니다.

마. "동네에서 다 그렇게 한다"는 중개사의 말에 대하여

관행은 법령상 의무를 면제하지도, 상실된 법적 보호를 보충하지도 않습니다. 오히려 공인중개사는 중개대상물의 권리관계 등을 성실·정확하게 확인·설명할 의무를 부담하는 자로서, 사업자등록·확정일자를 포기하는 계약이 임차인의 보증금 보호에 어떤 영향을 미치는지 설명하지 않고 "다 그렇게 한다"는 말로 계약을 유도하였다면 그 자체가 중개업자의 주의의무 이행에 의문을 갖게 하는 사정입니다. 실제로 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제10조 제5호는 「공인중개사법」 제30조에 따른 공인중개사의 손해배상책임에 관한 분쟁을 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상으로 명시하고 있습니다. 계약을 진행하지 않기로 결정하는 데 있어 중개사의 이러한 설명은 신뢰의 근거가 아니라 오히려 경계의 근거로 삼으시기 바랍니다.

5. 결론

가. (계약 체결 여부) 체결하지 않는 것이 타당합니다. 임차인의 사업자등록은 「부가가치세법」 제8조·「소득세법」 제168조에 따른 법률상 의무로서 임대인이 면제시킬 수 있는 것이 아니고, 이를 포기하면 미등록가산세(공급가액의 1%), 등록 전 매입세액 불공제 등 세법상 불이익을 임차인이 직접 부담합니다.

나. (세금계산서) 세금계산서를 받지 못하면 임차료에 대한 부가가치세 매입세액공제가 전면 불허되고(「부가가치세법」 제39조 제1항제2호), 적격증빙 미수취에 따른 가산세(「소득세법」 제81조의6, 2%) 위험도 있습니다. 월세 할인폭이 최소한 임차료의 10%(매입세액 상당액)를 넘지 않는 한 경제적으로도 손해이며, 실제로는 그 이상을 할인받더라도 아래 다.의 위험이 남습니다.

다. (보증금 보호) 사업자등록이 없으면 대항력(「상가건물 임대차보호법」 제3조), 확정일자에 기한 우선변제권(제5조제2항), 소액보증금 최우선변제권(제14조)이 모두 성립하지 않습니다. 요건을 갖춘 임차인은 확정일자 순위에 따라 보증금 전액에 대하여 우선변제권을 가지며(환산보증금이 시행령 제2조의 지역별 한도 이내인 경우), 환산보증금이 시행령 제6조의 기준(서울 6,500만원 이하 등) 이내인 소액임차인은 시행령 제7조의 금액(서울 2,200만원 등)까지 선순위 담보권자보다도 앞서 보호받습니다. 그러나 사업자등록 신청 시 임대차계약서를 제출하고, 계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 그 일자를 기준으로 보증금이 보호되는 것인데, 임대인의 요구는 바로 이 절차 전체를 봉쇄하는 것이므로 본 사안에서 보호받는 금액은 지역·보증금 규모와 무관하게 0원이 됩니다. 보증금이 있는 본 사안에서 이는 보증금을 무담보 채권으로 만드는 결정적 사유입니다.

라. (부득이한 경우) 이미 계약하였거나 진행이 불가피하다면, 임대인 동의와 무관하게 사업자등록·확정일자를 신청하고, 세금계산서 미발급에 대하여는 「부가가치세법」 제34조의2의 매입자발행세금계산서 제도를 활용하며, 모든 차임을 계좌이체로 지급하여 증빙을 확보하시기 바랍니다. 사업자등록 금지 특약은 「상가건물 임대차보호법」 제15조의 강행규정에 비추어 효력이 부인될 여지가 상당합니다.

마. (중개사 관련) "동네 관행"이라는 설명은 법적 보호의 상실을 정당화하지 못하며, 공인중개사의 확인·설명의무와 관련한 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상이 될 수 있습니다(같은 법 시행령 제10조제5호).

※ 블로그 글 면책규정

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 본문에 인용된 「부가가치세법」(법률 제21065호)·같은 법 시행령(대통령령 제36133호)·「소득세법」(법률 제21548호)·「상가건물 임대차보호법」(법률 제21083호)·같은 법 시행령(대통령령 제36423호)의 조문은 해당 법령 원문에서 확인한 것이나, 「부가가치세법 시행령」 제11조제3항의 첨부서류 표 세부 내용은 국세청 사업자등록 실무 안내 기준으로 기재하였고, 「조세범 처벌법」 관련 언급은 개별 확인이 필요합니다. 법령은 개정될 수 있고 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 계약 체결·세무신고 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

인천 아파트 1채 + 강화도 근생사무소 신축, 1가구 2주택이 될까?

율전세무사 — Sat, 11 Jul 2026 05:12:16 +0900

1. 질문

안녕하세요 저희가 인천 연수구에 아파트를 보유하고 있습니다 강화도에 주말에만 거주 및 주말이 아니더라도 평일에 2-3일정도는 거주할 목적으로 근생사무소로 등록한 소형건물을 짓고 있는데요 세금 관련하여 궁금 한거 있습니다.

가. 혹시 1가구 2주택에 적용을 받는지 궁금 합니다

나. 연수구 아파트는 35평에 3500정도 거래되는 데요 강화에 있는 근생사무소에 전입신고른 안할건데요 그래도 세금이 1가구 2주택 세금을 받는지 궁금합니다

다. 만약 1가구2주택이 될경우 세금을 적게내는 방법이 있을지도 궁금합니다

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

사실관계 요약

질문자 세대는 인천광역시 연수구 소재 아파트 1채(전용 35평형, 시세 약 3억 5천만 원 수준)를 보유하고 있습니다.
인천광역시 강화군에 건축물대장상 근린생활시설(사무소) 용도로 소형 건물을 신축 중입니다.
신축 건물은 주말 거주 및 평일 2~3일 거주 목적, 즉 주 4~5일가량 실제 주거용으로 사용할 계획입니다.
강화 건물에는 전입신고를 하지 않을 예정입니다.

쟁점

쟁점 1: 공부상 근린생활시설(사무소)로 등록된 건물을 사실상 주거용으로 사용하는 경우, 소득세법상 "주택"에 해당하여 1세대 2주택이 되는지 여부
쟁점 2: 전입신고(주민등록) 여부가 주택 판정에 영향을 미치는지 여부
쟁점 3: 1세대 2주택으로 판정될 경우에도 강화군 소재 주택을 주택 수 산정에서 제외할 수 있는 특례 — (가) 조세특례제한법 제71조의2의 인구감소지역주택 과세특례, (나) 조세특례제한법 제99조의4의 농어촌주택 과세특례 — 의 적용 가능성 및 그 밖의 절세 방안

3. 쟁점별 관련 법령

가. 쟁점 1 관련 — 주택의 정의 (사실상 용도 기준)

소득세법 제88조 제7호

"주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

소득세법 시행령 제152조의4(주택의 범위)

법 제88조제7호 전단에서 "대통령령으로 정하는 구조"란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.

나. 쟁점 2 관련 — 1세대 1주택 비과세 요건

소득세법 제89조 제1항 제3호 : 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택 제외)과 그 부수토지의 양도소득은 비과세됩니다.

소득세법 시행령 제154조 제1항 : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 보유기간이 2년 이상일 것을 요건으로 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건이 추가됩니다.

전입신고(주민등록)를 주택 판정의 기준으로 삼는 규정은 소득세법 어디에도 없습니다. 주택 여부는 위 제88조 제7호의 "사실상 주거용 사용" 기준으로 판단합니다.

다. 쟁점 3 관련 (1) — 인구감소지역주택 과세특례

조세특례제한법 제71조의2 제1항·제2항·제3항 (업로드 원문 확인)

① 주택, 조합원입주권 또는 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 다음 각 호의 지역에 소재하는 주택으로서 주택 소재지, 주택 가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택(이하 "인구감소지역주택"이라 한다) 1채를 취득한 후 인구감소지역주택을 취득하기 전에 보유한 주택, 조합원입주권 또는 분양권을 양도하는 경우에는 그 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호 또는 제4호를 적용한다. <개정 2025. 12. 23.>

인구감소지역

수도권 밖의 지역으로서 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조제12호의2에 따른 인구감소관심지역

② 1주택을 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 인구감소지역주택 1채를 취득한 경우에는 「종합부동산세법」 제8조제1항제1호에 따른 1세대 1주택자로 본다.

③ 제2항을 적용받으려는 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장에게 신청하여야 한다.

시행령상 인구감소지역주택 요건 (조세특례제한법 시행령): 취득 당시 공시가격 4억 원 이하일 것, 특례 대상 지역은 인구감소지역 중 수도권·광역시를 원칙적으로 제외하되 접경지역 및 광역시 군 지역은 포함(인천 강화군·옹진군, 경기 연천군 포함), 인구감소지역주택 취득 전 보유한 1주택과 동일한 시·군·구에 소재하지 않을 것.

라. 쟁점 3 관련 (2) — 농어촌주택 과세특례

조세특례제한법 제99조의4 제1항: 1세대가 2003. 8. 1.부터 2028. 12. 31.까지의 기간(농어촌주택등취득기간) 중에 요건을 갖춘 농어촌주택 1채를 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다) 하여 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우, 농어촌주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용합니다.

같은 항 제1호의 소재지·가액 요건 (업로드 원문 확인, 2025. 12. 23. 개정 반영): 농어촌주택은 다음 두 요건을 모두 갖추어야 합니다.

(소재지 요건) 취득 당시 기회발전특구(인구감소지역 및 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외)에 소재하거나, 다음의 지역을 제외한 지역으로서 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것 — ① 수도권지역(다만 「접경지역 지원 특별법」상 접경지역 중 대통령령으로 정하는 지역은 제외 — 시행령·시행규칙상 강화군 포함 여부는 웹 확인), ② 도시지역(다만 인구감소지역 중 대통령령으로 정하는 지역은 제외), ③ 조정대상지역, ④ 허가구역, ⑤ 그 밖에 관광단지 등 대통령령으로 정하는 지역
(가액 요건) 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 취득 당시 3억 원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억 원) 이하일 것

같은 조 제3항 : 농어촌주택과 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·동 또는 연접한 읍·면·동에 있는 경우에는 특례를 적용하지 않습니다.

같은 조 제4항·제6항 : 3년 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 특례를 적용하되(제4항), 제4항에 따라 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 특례를 적용받지 않았을 경우 납부하였을 세액 상당액을 그 보유하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 합니다(제6항, 수용 등 부득이한 사유 제외).

마. 쟁점 3 관련 (3) — 소득세법 자체의 농어촌주택 특례 (참고)

소득세법 시행령 제155조 제7항 : 상속주택(피상속인 5년 이상 거주)·이농주택·귀농주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1주택으로 보는 특례입니다. 강화군은 수도권(인천광역시)에 속하므로 이 특례는 적용되지 않습니다(적용 배제 근거로만 인용).

바. 보유세·취득세·건축법 관련 (참고)

재산세는 지방세법령상 현황부과 원칙에 따라 사실상 현황으로 과세하는 것이 원칙입니다.
강화군 등 소재 공시가격 3억 원 이하 주택은 종합부동산세 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 특례(지방 저가주택) 대상에 포함되어 있습니다.
건축법상 근린생활시설의 무단 주거 사용은 무단 용도변경으로 시정명령·이행강제금 부과 대상입니다(건축법 제79조·제80조 ).

4. 세무분석

가. 쟁점 1 — 근생사무소라도 사실상 주거용이면 "주택"입니다

소득세법 제88조 제7호는 주택 판정에서 허가 여부나 공부상 용도구분을 명시적으로 배제하고, "사실상 주거용으로 사용하는 건물"을 주택으로 정의합니다. 건축물대장에 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있다는 사정만으로는 주택이 아니라고 볼 수 없습니다.

질문자의 계획을 보면, 주말 거주에 더하여 평일에도 2~3일을 거주할 목적이므로 주 4~5일을 해당 건물에서 생활하게 됩니다. 여기에 소형 주거용 건물의 통상적 구조인 별도의 출입문·화장실·취사시설(소득세법 시행령 제152조의4)을 갖추게 된다면, 실질과세 관점에서 해당 건물은 소득세법상 주택으로 판정될 가능성이 매우 높습니다. "용도가 분명하지 아니하면 공부상 용도에 따른다"는 후단은 사실상 용도를 확인할 수 없는 경우의 보충 규정일 뿐이며, 전기·수도·가스 사용량, 통신·택배 수령지, 카드 사용 내역 등으로 상시적 주거 사용이 확인되면 후단을 근거로 사무소 취급을 받기는 어렵습니다.

따라서 질문 1에 대한 답은 "1세대 2주택에 해당할 가능성이 높다" 입니다. 다만 실제 판정은 완공 후의 구조와 실제 사용 형태에 따라 결정됩니다.

시나리오 ① — 실제로 사무소로만 사용하고 주거는 하지 않는 경우: 주택이 아니므로 1세대 1주택 유지.
시나리오 ② — 계획대로 주 4~5일 주거용으로 사용하는 경우: 주거 구조를 갖추는 한 주택으로 판정, 1세대 2주택.

나. 쟁점 2 — 전입신고 여부는 판정 기준이 아닙니다

주민등록(전입신고)은 주택 판정의 법령상 요건이 아닙니다. 전입신고를 하지 않더라도 사실상 주거용으로 사용하면 주택이고, 반대로 전입신고가 되어 있어도 실제 주거 사실이 없다면 주택이 아닐 수 있습니다. 즉, 전입신고를 하지 않는 것은 2주택 판정을 피하는 수단이 되지 못합니다. 오히려 실제로 거주하면서 전입신고만 누락한 상태로 연수구 아파트를 1세대 1주택 비과세로 신고하였다가 사후 확인되면, 비과세 배제에 신고불성실가산세·납부지연가산세까지 더해 추징되는 불리한 방향으로만 작동합니다.

다. 쟁점 3 — 2주택이 되더라도 주택 수에서 제외할 수 있는 두 갈래의 특례

강화 건물이 주택으로 판정되는 경우, 핵심은 "2주택이니 비과세가 끝났다"가 아니라 강화 주택을 주택 수 산정에서 제외하는 특례를 적용받을 수 있는지입니다. 강화군은 인구감소지역이자 접경지역이라는 이중의 지위 덕분에 검토할 수 있는 특례가 두 가지 있습니다.

(1) 제1안 — 조세특례제한법 제71조의2 인구감소지역주택 특례 (시기 요건이 관건)

강화군은 행정안전부 고시 인구감소지역에 해당하여 제71조의2 제1항 제1호의 대상 지역이고, 시행령상 수도권·광역시 원칙 배제에도 불구하고 접경지역·광역시 군 지역 예외에 따라 특례 대상에 포함됩니다. 요건을 사안에 대입하면 다음과 같습니다.

(가) 취득 시기: 현행법상 2024. 1. 4. ~ 2026. 12. 31. 취득분이어야 합니다. 질문자는 현재 신축 중이므로, 신축 건물의 취득시기(사용승인일 등)가 2026년 내에 도래하는지가 결정적입니다. 한편 조세특례제한법의 일몰 조항은 세법개정을 통해 연장되는 사례가 많고(예: 제99조의4의 농어촌주택 취득기간은 반복 연장되어 현재 2028. 12. 31.까지), 인구감소지역 지원이라는 정책 목적을 고려하면 이 특례 역시 연장 가능성이 있습니다. 다만, 2025년 말 개정에서 대상 지역을 인구감소관심지역까지 확대하면서도 취득기간은 그대로 유지된 점에 비추어 연장을 확정적으로 전제할 수는 없으므로, 의사결정은 현행 기한(2026년 말) 내 취득을 목표로 하되 2026년 세법개정안 발표 시 연장 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 공사 지연으로 2027년 이후 취득하게 되고 기한 연장도 이루어지지 않으면 이 특례는 적용할 수 없습니다.
(나) 주택 가액: 취득 당시 공시가격 4억 원 이하 — 소형 신축 건물이라면 충족 가능성이 높으나, 신축으로 취득 당시 공시가격이 형성되기 전인 경우의 가액 판정 방법은 시행령 규정과 유권해석을 개별 확인해야 합니다.
(다) 소재지: 종전 보유 1주택(연수구)과 동일한 시·군·구가 아닐 것 — 연수구와 강화군은 다른 기초자치단체이므로 충족합니다.
(라) 세대 요건: 인구감소지역주택 취득 시점에 1주택(또는 1조합원입주권·1분양권) 세대일 것 — 충족합니다.

이 특례가 적용되면 강화 주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 연수구 아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세가 그대로 적용되고(제1항), 나아가 종합부동산세에서도 1세대 1주택자로 간주됩니다(제2항, 매년 9. 16.~9. 30. 관할 세무서장에게 신청 필요 — 제3항). 제99조의4와 달리 3년 보유 사후관리·추징 규정이 없다는 점도 실무상 장점입니다.

다만, 유의할 점이 있습니다. 이 특례 역시 강화 건물이 세법상 "주택"임을 전제로 하는데, 근린생활시설을 무단으로 주거 사용하는 상태는 건축법 위반(이행강제금 부과 대상)입니다. 특례 적용과 별개로 단독주택으로의 정식 용도변경이 선행되어야 세무·건축 양면에서 안전합니다. 또한 신축 원시취득이 이 특례의 "취득"에 포함되는지에 관하여, 제99조의4 제1항에는 "자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다"는 명문이 있는 반면 제71조의2에는 이러한 명문이 없으므로, 실행 전 유권해석(예규) 확인을 권합니다.

(2) 제2안 — 조세특례제한법 제99조의4 농어촌주택 특례

강화군은 수도권임에도 접경지역 예외(제99조의4 제1항 제1호 가목 1) 단서)에 따라 농어촌주택 특례 대상 지역에 포함될 수 있습니다(대통령령으로 정하는 접경지역에 강화군 포함 여부). 요건은 읍·면(또는 대통령령으로 정하는 동) 소재로서 해당 필지가 도시지역·조정대상지역·허가구역 등 제외지역에 해당하지 않을 것(도시지역이라도 인구감소지역 중 대통령령으로 정하는 지역은 예외 적용 가능성이 있으므로 필지별 확인 필요), 취득 당시 주택·부수토지 기준시가 합계 3억 원 이하, 2028. 12. 31.까지 취득, 일반주택(연수구 아파트)을 농어촌주택 취득 전부터 보유할 것, 두 주택이 같거나 연접한 읍·면·동에 소재하지 않을 것(제3항)입니다.

자기가 건설하여 취득하는 경우가 제1항 본문에 명문으로 포함되어 신축 원시취득에도 적용 가능하고, 취득기한이 2028년 말까지로 제71조의2보다 여유가 있습니다. 또한 농어촌주택 3년 보유 요건을 채우기 전에 연수구 아파트를 먼저 양도하더라도 특례가 적용되지만(제4항), 이 경우 이후 강화 주택을 3년 이상 보유하지 못하게 되면 특례로 감면받은 세액 상당액을 그 사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부해야 합니다(제6항).

(3) 두 특례의 비교와 선택

두 특례 모두 "강화 주택을 없는 것으로 보아 일반주택 비과세를 적용"하는 동일한 구조이므로 하나만 충족해도 목적이 달성됩니다. 2026년 내 취득이 가능하다면 가액 한도(공시가 4억 원)가 더 크고 사후관리 부담이 없으며 종부세 특례까지 명문화된 제71조의2가 우선 검토 대상이고, 취득이 2027년 이후로 넘어가면 제71조의2의 기한 연장 여부(2026년 세법개정에서 확정)를 확인한 후, 연장되지 않았다면 제99조의4로 검토 축을 옮기되 3년 보유 사후관리와 필지의 도시지역 해당 여부를 확인해야 합니다. 제99조의4는 취득기한이 2028년 말까지 확보되어 있어 제71조의2의 일몰 리스크에 대한 안전판 역할을 합니다.

참고로 소득세법 시행령 제155조 제7항의 농어촌주택(상속·이농·귀농주택) 특례는 "수도권 밖" 소재를 요구하므로 수도권에 속하는 강화군에는 적용되지 않습니다.

(4) 특례 요건을 모두 갖추지 못하는 경우 — 양도 순서·처분 시점 조정

어느 특례도 충족하지 못한 채 2주택이 된 경우에도, 연수구 아파트 양도 전에 강화 주택을 먼저 처분하거나 주거용 사용을 실질적으로 중단·용도 환원하여 양도일 현재 1주택 상태를 만들면 비과세 적용이 가능합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 연수구 아파트는 시세 약 3억 5천만 원으로 12억 원 고가주택 기준에 크게 못 미쳐 비과세 적용 시 양도차익 전액이 비과세되므로, 비과세 요건 관리의 실익이 매우 큽니다. 연수구 아파트의 취득 시점이 과거 조정대상지역 지정 기간에 해당하면 2년 거주요건이 추가되므로(소득세법 시행령 제154조 제1항) 취득일 기준 지정 여부도 확인하시기 바랍니다.

(5) 보유세 측면

강화 건물이 주택으로 과세되더라도 제71조의2 제2항의 종부세 1세대 1주택자 특례, 또는 지방 저가주택(공시가 3억 원 이하) 주택 수 제외 특례로 종합부동산세 부담은 관리 가능하며, 애초에 두 주택의 공시가격 합계가 인별 기본공제(9억 원)에 미달할 가능성이 높습니다. 재산세는 현황부과 원칙상 주거용 사용 시 주택분으로 과세될 수 있습니다.

5. 결론

1가구 2주택 해당 여부: 건축물대장상 근린생활시설(사무소)이라도 소득세법 제88조 제7호에 따라 사실상 주거용으로 사용하면 주택입니다. 주말 및 평일 2~3일 거주 계획대로 사용한다면 1세대 2주택에 해당할 가능성이 매우 높습니다.
전입신고 미이행의 효과: 전입신고 여부는 주택 판정 기준이 아니며, 전입신고를 하지 않아도 실제 거주하면 주택으로 판정됩니다. 오히려 사후 적발 시 비과세 배제와 가산세 추징 위험만 커집니다.
절세 방안: 강화군은 인구감소지역이자 접경지역이므로, 2주택이 되더라도 강화 주택을 주택 수에서 제외하는 특례를 활용할 수 있습니다.
- 가. 현행법상 기한인 2026. 12. 31.까지 취득(사용승인)이 가능하다면 조세특례제한법 제71조의2의 인구감소지역주택 특례(공시가 4억 원 이하, 종전 주택과 다른 시·군·구)로 연수구 아파트의 1세대 1주택 비과세와 종부세 1주택자 지위를 함께 지키는 방안이 최우선 검토 대상입니다. 이 특례의 일몰 기한은 향후 세법개정으로 연장될 가능성이 있으나 현시점에서 확정된 것은 아니므로, 취득시기 관리는 현행 기한을 기준으로 하시기 바랍니다. 또한 신축 원시취득의 "취득" 포함 여부는 사전에 유권해석 확인이 필요합니다.
- 나. 취득이 2027년 이후로 넘어가고 제71조의2의 기한 연장도 이루어지지 않으면 조세특례제한법 제99조의4의 농어촌주택 특례(기준시가 3억 원 이하, 2028년 말까지 취득, 자기 건설 취득 명문 포함)를 검토하되, 일반주택 선양도 시 강화 주택 3년 보유 사후관리(제4항·제6항)와 필지의 도시지역 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 다. 어느 특례든 강화 건물이 세법상 주택임을 전제로 하므로 단독주택으로의 정식 용도변경이 선행되어야 하고, 근린생활시설의 무단 주거 사용은 건축법상 이행강제금 대상임을 유의해야 합니다.
- 라. 특례 요건을 갖추지 못하면 연수구 아파트 양도 전 강화 주택을 먼저 정리하여 양도일 현재 1주택을 만드는 방법이 남습니다. 가장 확실한 대안은 처음부터 건물을 공부상 용도대로 사무소로만 사용하여 1주택을 유지하는 것입니다.

신축 건물의 취득시기, 공시가격(시가표준액) 수준, 소재 필지의 도시지역 여부, 아파트 취득 당시 조정대상지역 지정 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 실행 전 반드시 세무사와 구체적인 상담을 진행하시기 바랍니다.

※ 블로그 글 면책규정

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문에 인용된 소득세법(법률 제21548호) 제88조·제89조, 소득세법 시행령(대통령령 제36343호) 제152조의4·제154조·제155조, 조세특례제한법(법률 제21612호) 제71조의2·제99조의4의 조문은 해당 법령 원문 파일을 통해 확인하였습니다. 다만 조세특례제한법 시행령·시행규칙상 세부 요건(인구감소지역주택의 공시가격 한도, 특례지역 범위, 동일 시·군·구 배제, 접경지역 중 대통령령으로 정하는 지역에의 강화군 포함 여부 등), 지방세법령, 종합부동산세법령, 건축법 관련 내용은 국가법령정보센터·국세청·기획재정부 공표 자료 등 공개 자료를 통해 확인한 것입니다. 법령 및 유권해석은 이후 개정·변경될 수 있고, 개별 사안의 구체적 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 의사결정 시에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용을 근거로 한 의사결정으로 발생하는 손해에 대하여 작성자는 책임을 지지 않습니다.

임대개시 전에 받은 임대보증금, 1기 부가세 확정신고에 간주임대료를 신고해야 할까?

율전세무사 — Fri, 10 Jul 2026 04:50:43 +0900

1. 질문

법인이고, 보유중인 부동산에 대해 다른 법인에 임대차 계약을 했습니다.

계약기간이 2026년 8월 1일부터 인데, 보증금에 대해 2026년 6월 초에 계약금 5천만원, 6월 중에 1억원, 6월 말엔 1.5억원을 입금하고 10월에 잔금 2억원을 받기로 했습니다.(보증금 총 5억원) 이때 1기 부가세 확정 신고시 부동산 임대공급가액 신고를 해야하는지와(계약기간은 7월부터, 실제 입주일은 10월부터 그 사이는 공사기간), 해야한다면 보증금을 받을 날 기준으로 계산하면 되는 건지 자세한 산식을 요청드리고 싶습니다. 월세는 10월부터 수령할 예정입니다.

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

사실관계

구분내용

임대인	법인(일반과세자)
임차인	다른 법인
임대차 계약기간 개시일	2026. 8. 1.(질문 본문에는 "7월부터"라는 기재도 있음)
보증금 총액	5억원
보증금 수령 일정	6월 초 5천만원, 6월 중 1억원, 6월 말 1.5억원(6월 중 누적 3억원), 10월 잔금 2억원
월세	2026년 10월부터 수령 예정
실제 입주 시점	2026년 10월(계약개시일~입주 전은 임차인의 공사기간)

질문 본문에는 계약기간 개시일이 "2026년 8월 1일"과 "계약기간은 7월부터"로 혼재되어 있습니다. 아래에서는 8월 1일을 기준으로 분석하되, 7월 1일 개시로 확인되는 경우의 계산 차이도 함께 제시합니다. 어느 경우든 개시일이 제2기(7. 1. 이후)에 속하므로 제1기 신고에 관한 결론은 동일합니다. 다만 제2기 계산일수가 달라지므로 계약서 원본으로 개시일을 확정하시기 바랍니다.

주요 쟁점

쟁점 0(선결 쟁점) — 간주임대료 과세표준 계산의 기산일(起算日)은 언제인가. 보증금 실제 입금일인가, 계약상 임대개시일인가, 실제 입주일인가.
쟁점 1 — 2026년 제1기(1. 1. ~ 6. 30.) 확정신고 시 본 건에 대한 부동산임대공급가액(간주임대료) 신고 여부.
쟁점 2 — 간주임대료의 구체적 산식(적용이자율, 과세대상기간 일수, 보증금 기준액)과 법인사업자의 예정신고·예정고지·확정신고 구분, 납부할 부가가치세액.
쟁점 3 — 간주임대료에 대한 세금계산서 발급 여부(선수보증금에 대한 선세금계산서 포함) 및 부담 주체.
쟁점 4 — 부동산임대공급가액명세서(별지 제14호서식)의 각 항목(①~⑱)별 기입 방법.

3. 쟁점별 관련 법령

(1) 부동산임대용역의 공급가액(간주임대료) 근거 — 부가가치세법 제29조 제10항 제1호

사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 합니다.

(2) 간주임대료 계산식 — 부가가치세법 시행령 제65조 제1항 및 제3항

법 제29조 제10항 제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조 제3항 제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 시행령 제65조 제1항의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 합니다. 부가가치세법상 간주임대료 산식에는 소득세법·법인세법상 주택 간주임대료와 달리 3억원 공제나 60% 곱셈이 없습니다.

간주임대료 = 해당 기간의 전세금(임대보증금) × 정기예금이자율 × (과세대상기간의 일수 ÷ 365(윤년은 366))

같은 조 제3항은 사업자가 계약에 따라 전세금이나 임대보증금을 임대료에 충당하였을 때에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 하도록 정하고 있습니다(본 사안에는 해당 사항이 없으나 계약서에 충당 특약이 있는지 확인이 필요합니다).

정기예금이자율은 부가가치세법 시행규칙(제47조)에서 정하는 이자율로서 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재의 이자율을 적용하며, 현행 이자율은 연 3.1%입니다(간주임대료 이자율은 소득세법 시행규칙 제23조 제1항의 "연 1천분의 31"과 동일하게 운용됨. 2026. 1. 2. 개정 기준). 이자율은 수시로 개정되므로 신고 시점의 현행 시행규칙으로 재확인이 필요합니다.

(3) 부동산 임대용역의 공급시기 — 부가가치세법 제16조, 같은 법 시행령 제29조 제2항 제2호 가목

용역의 공급시기는 역무의 제공이 완료되는 때 또는 시설물·권리 등 재화가 사용되는 때가 원칙이나(법 제16조 제1항), 간주임대료(법 제29조 제10항 제1호에 따른 경우)의 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일입니다(시행령 제29조 제2항 제2호 가목). 따라서 법인 일반과세자는 간주임대료를 예정신고분과 확정신고분으로 구분하여 신고합니다.

(4) 예정신고 의무와 예정고지 — 부가가치세법 제48조, 같은 법 시행령 제90조 제4항

법인사업자는 원칙적으로 예정신고 의무가 있습니다(법 제48조 제1항). 다만, 직전 과세기간 공급가액 합계액이 1억 5천만원 미만인 법인사업자(시행령 제90조 제4항)는 예정신고 대신 관할 세무서장이 직전 과세기간 납부세액의 50%를 결정하여 징수하는 예정고지 대상입니다(법 제48조 제3항). 징수할 금액이 50만원 미만이면 징수하지 않으며(같은 항 단서 제1호), 휴업·사업부진 등의 사유가 있으면 예정고지 대상자도 예정신고를 선택할 수 있습니다(같은 조 제4항). 예정고지로 징수된 세액은 확정신고 시 납부세액에서 공제됩니다(법 제49조 제2항 제2호).

(5) 부동산임대공급가액명세서 제출의무 및 서식 — 부가가치세법 제55조 제2항, 같은 법 시행규칙 [별지 제14호서식]

부동산임대업자는 부동산임대공급가액명세서를 예정신고 또는 확정신고를 할 때 함께 제출하여야 합니다. 미제출하거나 제출한 수입금액이 사실과 다르게 적힌 경우 부가가치세법 제60조 제8항에 따라 미제출분 수입금액 또는 차액의 1%가 가산세로 부과됩니다.

(6) 세금계산서 발급의무 면제 — 부가가치세법 제33조 제1항, 같은 법 시행령 제71조 제1항 제6호

부동산 임대용역 중 시행령 제65조 제1항 및 제2항이 적용되는 부분(간주임대료)은 세금계산서 발급의무가 면제됩니다.

(7) 간주임대료 과세표준 계산의 기산일 — 확립된 행정해석과 판례

시행령·시행규칙은 "해당 기간의 전세금(임대보증금)"이라고만 규정할 뿐 임대 개시 전에 미리 받은 보증금의 기산일을 명문으로 규정하고 있지 않으며, 이 공백은 확립된 행정해석과 판례로 보충됩니다.

국세청 예규 부가 1265-909(1983. 5. 12.) — "전세금 또는 임대보증금은 임차자가 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산하므로, 동 전세금 또는 임대보증금을 실지 지급받았는지 여부에 관계없이 공급시기에 계약에 의하여 받았거나 받기로 한 금액으로 계산한다"고 회신하였습니다. (당시 구 부가가치세법 시행령 제49조의2 및 제22조 제4호에 관한 해석으로, 각각 현행 시행령 제65조 및 제29조 제2항 제2호에 대응합니다.) 국세청 부가가치세 집행기준 29-65-1도 같은 취지로 간주임대료의 계산 기산일을 "임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 날"로 정리하고 있습니다.
대구지방법원 2015구합1047(2016. 2. 17. 선고, 국승) — 임대차계약서에 "임차인의 임대료는 건축물준공일을 기산일로 하여 계산한다"고 약정한 사안에서, 임대인은 '준공일'을 관할관청의 준공허가(사용승인)일로 해석하여 사용승인 전에는 공급시기가 도래하지 않았다고 주장하였으나, 법원은 계약상 '건축물준공일'을 "건축물이 완공되어 임차인이 사용할 수 있는 때"로 해석하고, 사용승인이 이루어지지 않았더라도 임차인이 사업등록을 마치고 영업을 개시한 날(2011. 8. 17.)부터 임대용역의 공급이 개시된 것으로 판단하였습니다. 아울러 계약상 "준공 후 3개월"로 약정된 다른 필지는 그 약정대로 3개월 후(2011. 11. 17.)를 기산일로 인정하였습니다.

정리하면, 기산일은 ① 보증금 입금일이 아니고 ② 행정적 승인·형식적 절차 완료일도 아니며, "사용하거나 사용하기로 한 때" — 계약상 사용개시 약정과 사실상 사용개시를 기준으로 판단하되, 그 약정의 해석도 실질적 사용 가능 시점을 기준으로 한다는 것입니다.

4. 세무분석

쟁점 0 — 간주임대료 기산일: 보증금 입금일이 아니라 "사용하거나 사용하기로 한 때"

이 사안 전체의 결론을 좌우하는 선결 쟁점입니다. 부가 1265-909의 문언을 두 방향에서 정확히 읽어야 합니다.

첫째, 보증금 입금일 기준이 아닙니다. 간주임대료는 임대용역 제공기간에 대응하여 계산되는 것이지 현금 수령 시점에 따라 계산되는 것이 아닙니다. 예규는 보증금을 "실지 지급받았는지 여부에 관계없이" 계산한다고 하여 이 점을 명확히 하고 있습니다. 따라서 6월 중 3억원을 미리 받았다는 사정만으로는 제1기에 간주임대료가 발생하지 않습니다. 역으로, 임대가 개시된 후라면 잔금을 아직 받지 못했더라도 "받기로 한 금액"을 기준으로 계산해야 한다는 의미이기도 합니다(이 점은 쟁점 2에서 다시 봅니다).

둘째, "실입주일" 기준도 아닙니다 — 원칙은 "사용하기로 한 때", 즉 계약상 임대개시일입니다. 예규의 문언은 "사용하거나 사용하기로 한 때"입니다. 본 사안에서 계약상 임대개시일(8. 1.)이 도래하면 임차인은 목적물을 인도받아 자기 비용으로 내부공사를 하는데, 이는 임차인이 목적물을 점유·사용(사용·수익)하는 것에 해당하고, 설령 공사만 하고 영업개시 전이라 하더라도 계약상 "사용하기로 한 때"는 이미 도래한 것입니다.

대구지법 2015구합1047의 시사점도 같은 방향입니다. 위 판결은 임대료 기산일에 관한 계약상 약정이 있으면 그 약정을 존중하되, 약정의 해석은 사용승인 같은 행정적 형식이 아니라 임차인의 사실상 사용 가능 시점을 기준으로 한다는 것입니다. 판결 사안에서는 계약 자체가 기산일을 "건축물준공일"로 미루어 두었기 때문에 완공·영업개시 시점이 기산일이 되었지만, 본 사안의 계약은 임대개시일을 8. 1.로 정하고 있을 뿐 공사기간 중 임대개시를 유예하는 특약이 확인되지 않습니다. 계약상 개시일에 목적물 인도와 점유·사용이 이루어지는 이상, "실입주일인 10월부터 기산한다"는 해석은 계약서에 임대개시(또는 임대료·보증금 기산) 유예 특약이 명시되어 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 과세관청과 다툼의 소지가 큽니다.

따라서 원칙적·보수적 기산일은 계약상 임대개시일인 2026. 8. 1.이며(계약서상 7. 1. 개시로 확인되면 7. 1.), 본 글에서는 8. 1. 기산을 기준으로 분석합니다.

결론에 이르는 핵심: 어느 해석을 취하더라도 기산일은 빨라야 7~8월, 즉 제2기(7. 1. 이후)에 속하며, 제1기(1. 1. ~ 6. 30.)에는 임대용역 제공기간이 전혀 없습니다.

쟁점 1 — 2026년 제1기 확정신고: 신고할 간주임대료 없음

본 건에 대하여 제1기 확정신고 시 신고할 부동산임대공급가액(간주임대료)은 없습니다.

제1기 과세기간 종료일인 2026. 6. 30. 현재, 계약상 임대개시일(8. 1.)이 도래하지 않았고 임차인의 점유·사용도 개시되지 않았습니다.
따라서 제1기에 본 건의 과세대상기간 일수는 0일이고, 시행령 제65조 제1항 산식에 따른 간주임대료도 0원입니다.
6월에 수령한 누적 3억원은 임대용역 개시 전에 받은 선수보증금으로, 그 자체가 부가가치세 과세표준을 구성하지 않습니다. 재무제표상으로는 부채(임대보증금 선수분)로 계상될 뿐입니다.
임대인 법인에 본 건 외의 임대물건이 있어 제1기 임대수입이 있다면 그 부분의 명세서 제출·신고는 당연히 필요하지만, 본 건 물건은 제1기 부동산임대공급가액명세서에 기재할 대상이 아닙니다.

쟁점 2 — 제2기 간주임대료 산식: 예정신고분과 확정신고분의 구분

간주임대료는 기산일(8. 1.)이 속하는 제2기부터 계산하며, 공급시기가 "예정신고기간 또는 과세기간의 종료일"이므로 법인 일반과세자는 예정신고분(7. 1.~9. 30.)과 확정신고분(10. 1.~12. 31.)으로 나누어 신고합니다(직전기 공급가액 1.5억원 미만 소규모 법인으로 예정고지 대상인 경우에는 확정신고 시 제2기 전체분을 일괄 신고하고, 예정고지로 납부한 세액은 확정신고 시 공제).

간주임대료 = 해당 기간의 임대보증금 × 정기예금이자율 × (과세대상기간 일수 ÷ 365) ※ 2026년은 평년이므로 분모는 365입니다.

(1) 보증금 기준액 — "받았거나 받기로 한 금액"

부가 1265-909에 따라 보증금은 실지 수령 여부와 관계없이 공급시기에 계약에 의하여 받았거나 받기로 한 금액으로 계산합니다. 본 사안에서 계약상 잔금 2억원의 지급기일이 10월로 약정되어 있으므로, 임대개시일(8. 1.)부터 잔금 약정일 전일까지는 그때까지 지급하기로 약정된 3억원을, 잔금 약정일부터는 5억원을 기준으로 하는 기간별 적수(積數) 방식이 계약 내용에 부합합니다. (만약 계약서상 보증금 5억원 전액의 지급기일이 임대개시일 이전으로 약정되어 있고 단지 실입금만 늦어지는 구조라면 개시일부터 5억원 전액 기준으로 계산해야 하므로, 계약서상 잔금 지급 약정일을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

(2) 적수 방식 산식

간주임대료 = Σ(각 기간의 보증금 × 해당 기간 일수) × 정기예금이자율 × (1 ÷ 365)

(3) 계산 — 기산일 8. 1., 잔금 약정·수령일 10. 1., 정기예금이자율 3.1%(현행) 적용

■ 제2기 예정신고분(과세대상기간 8. 1. ~ 9. 30.)

기간일수보증금적수

8. 1. ~ 9. 30.

61일

3억원

18,300,000,000

예정신고분 간주임대료 = 18,300,000,000 × 3.1% ÷ 365 ≈ 1,554,246원
이에 대한 부가가치세액(10%) ≈ 155,424원
(적용이자율은 예정신고기간 종료일 9. 30. 현재 기준)

■ 제2기 확정신고분(과세대상기간 10. 1. ~ 12. 31.)

기간일수보증금적수

10. 1. ~ 12. 31.

92일

5억원

46,000,000,000

확정신고분 간주임대료 = 46,000,000,000 × 3.1% ÷ 365 ≈ 3,906,849원
이에 대한 부가가치세액(10%) ≈ 390,684원
(적용이자율은 과세기간 종료일 12. 31. 현재 기준)

■ 제2기 연간 합계(참고)

(18,300,000,000 + 46,000,000,000) × 3.1% ÷ 365 = 64,300,000,000 × 3.1% ÷ 365 ≈ 5,461,095원(부가가치세액 약 546,109원)

■ 계약서상 개시일이 7. 1.로 확인되는 경우(참고)

예정신고분 과세대상기간이 7. 1. ~ 9. 30.(92일)로 늘어나므로, 3억원 × 92일 = 적수 27,600,000,000, 간주임대료 ≈ 2,344,109원이 되고, 확정신고분은 위와 동일합니다.

여기에 10월부터 발생하는 월세(임대료)는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 하여 별도로 과세표준에 합산하고 세금계산서를 발급합니다.

(4) 유의사항 — 정기예금이자율

위 3.1%는 현행 이자율(연 1천분의 31)이나, 정기예금이자율은 시행규칙에서 수시로 개정됩니다. 실제 신고 시에는 예정신고기간·과세기간 종료일 현재 시행 중인 부가가치세법 시행규칙 제47조의 이자율을 반드시 확인하여 적용하시기 바랍니다. 이자율이 개정되면 위 금액은 비례하여 달라집니다.

쟁점 3 — 세금계산서 발급 및 부담 주체

간주임대료에 대한 부가가치세는 시행령 제71조 제1항 제6호에 따라 세금계산서 발급의무가 면제되며, 발급할 수도 없습니다. 같은 이유로, 6월에 미리 받은 선수보증금에 대하여 부가가치세법 제17조의 선세금계산서 발급 특례(공급시기 전 대가 수령분에 대한 세금계산서 발급)를 적용할 여지도 없습니다 — 간주임대료 부분은 애초에 세금계산서 발급 대상이 아니기 때문입니다.

부담 주체는 원칙적으로 임대인이나, 당사자 간 약정으로 임차인이 부담하도록 정할 수 있고(집행기준 29-65-2), 이 경우에도 세금계산서 없이 별도 청구·정산합니다. 임차인이 부담하더라도 임차인은 세금계산서를 수취할 수 없으므로 매입세액공제가 불가능하다는 점을 임대차계약 협의 시 안내할 필요가 있습니다. 월세분은 정상적으로 세금계산서를 발급합니다.

쟁점 4 — 부동산임대공급가액명세서(별지 제14호서식) 항목별 기입 방법

부동산임대공급가액명세서는 상단의 임대인 정보란(①~④)과 임대차 계약별 명세란(⑤~⑱)으로 구성되며, 임대수입금액(과세표준)란은 ⑯합계 = ⑰보증금이자(계) + ⑱월임대료(계)의 구조입니다. ⑰보증금이자(계)란이 곧 간주임대료란입니다.

항목명칭기입 방법(본 사안 기준)

①	부동산 소재지	임대 목적물의 소재지
②	상호(소유자 성명)	임대인 법인의 상호
③	사업자등록번호	임대인 법인의 사업자등록번호
④	사업자단위과세자 종된 사업장 일련번호	사업자단위과세자인 경우에만 기재, 아니면 공란
⑤~⑦	동·층·호	임대 목적물의 동·층·호
⑧	임대면적(㎡)	임대차계약서상 임대면적
⑨	상호(성명)	임차인 법인의 상호
⑩	사업자등록번호(주민등록번호)	임차인 법인의 사업자등록번호
⑪	입주일	간주임대료 기산일과 일치시켜야 하는 핵심란. 계약상 임대개시일(8. 1.)을 기재(쟁점 0의 보수적 기준). 실입주일(10월)을 적으면 기산일과 명세서가 불일치하게 되므로 주의
⑫	갱신일	기존 계약의 갱신인 경우에만 기재, 신규 계약이므로 공란
⑬	퇴거일	신고대상 기간 중 퇴거 시 기재, 해당 없으므로 공란
⑭	보증금	신고대상 기간 종료일 현재 계약상 보증금(예정신고분 3억원 → 확정신고분 5억원)
⑮	월임대료	계약상 월임대료(월액)
⑯	합계	⑰ + ⑱
⑰	보증금이자(계)	해당 신고대상 기간의 간주임대료(쟁점 2 산식으로 계산한 금액)
⑱	월임대료(계)	해당 신고대상 기간에 귀속되는 월임대료 합계액

신고 시기별 작성 결과

제1기 확정신고(7. 25. 신고) — 본 건은 기산일 미도래로 명세서에 기재할 행 자체가 없습니다. (다른 임대물건이 있으면 그 물건만 기재)
제2기 예정신고(10. 25. 신고, 예정신고 의무 법인의 경우) — 본 건을 처음 기재합니다. ⑪입주일 8. 1., ⑭보증금 3억원, ⑰보증금이자(계) 약 1,554,246원(이자율 3.1% 가정), ⑱월임대료(계) 0원(월세는 10월부터).
제2기 확정신고(익년 1. 25. 신고) — ⑪입주일 8. 1., ⑭보증금 5억원, ⑰보증금이자(계) 약 3,906,849원(확정신고 대상기간 10. 1.~12. 31.분), ⑱월임대료(계) 10~12월 귀속 월세 합계, ⑯합계란에 ⑰+⑱. (예정고지 대상 소규모 법인이라면 확정신고 시 제2기 전체분을 일괄 기재)

5. 결론

2026년 제1기 확정신고 시 본 건에 대하여 신고할 부동산임대공급가액(간주임대료)은 없으며, 제1기 부동산임대공급가액명세서에 본 건을 기재하지 않습니다. 간주임대료의 기산일은 보증금 입금일이 아니라 "임차인이 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때"이기 때문입니다(부가 1265-909, 1983. 5. 12.; 집행기준 29-65-1). 6. 30. 현재 계약상 임대개시일(8. 1.)이 도래하지 않아 과세대상기간 일수가 0일입니다.
6월 중 수령한 3억원은 임대 개시 전 선수보증금으로 부가가치세 과세표준을 구성하지 않습니다. "보증금을 받은 날 기준으로 계산하는가"라는 질문에 대한 답은 "아니다"입니다 — 수령일이 아니라 사용개시(약정)일 기준이며, 역으로 개시 후에는 미수령 잔금도 약정일부터 계산에 포함됩니다.
간주임대료 기산일은 원칙적으로 계약상 임대개시일인 2026. 8. 1.입니다. 판례(대구지법 2015구합1047)는 계약상 기산 약정을 존중하되 그 해석을 행정적 승인이 아닌 사실상 사용 가능 시점 기준으로 하므로, 계약서에 공사기간 중 임대개시를 유예하는 특약이 없는 이상 실입주일(10월)부터 기산하는 것은 다툼의 소지가 커 권장하지 않습니다. 계약서상 개시일이 7. 1.로 확인되면 7. 1.부터 기산합니다.
산식은 「보증금 × 정기예금이자율 × (과세대상기간 일수 ÷ 365)」이며, 잔금 약정일(10월) 전후로 보증금이 3억원 → 5억원으로 증액되므로 기간별 적수 방식으로 계산합니다. 현행 이자율 3.1% 적용 시 제2기 예정신고분(8. 1.~9. 30., 61일, 3억원) 약 1,554,246원(부가가치세 약 155,424원), 확정신고분(10. 1.~12. 31., 92일, 5억원) 약 3,906,849원(부가가치세 약 390,684원)입니다. 부가가치세 간주임대료에는 3억원 공제·60% 적용이 없으며, 이자율은 신고 시점의 부가가치세법 시행규칙 제47조 확정치로 재확인해야 합니다.
법인 일반과세자는 제2기 예정신고(10. 25.)부터 간주임대료를 신고하고 명세서를 제출합니다. 간주임대료 공급시기가 "예정신고기간 또는 과세기간의 종료일"이기 때문입니다(시행령 제29조 제2항 제2호 가목). 직전기 공급가액 1.5억원 미만 소규모 법인은 예정고지 대상(법 제48조 제3항)으로서 확정신고 시 제2기 전체분을 일괄 신고하며, 예정고지 세액(50만원 미만이면 징수 자체가 없음)은 확정신고 시 공제됩니다.
간주임대료는 세금계산서 발급 대상이 아니며(선수보증금에 대한 선세금계산서 발급도 불가), 부담 주체는 원칙적으로 임대인이되 약정으로 임차인 부담이 가능합니다(임차인 부담 시에도 매입세액공제 불가). 월세분은 정상 발급합니다.
부동산임대공급가액명세서(별지 제14호서식)는 ⑯합계 = ⑰보증금이자(계, 간주임대료) + ⑱월임대료(계)의 구조이며, ⑪입주일란에 간주임대료 기산일(8. 1.)을 일치시켜 기재하는 것이 핵심입니다. 제2기 예정신고분에는 ⑭보증금 3억원·⑰ 약 155만원·⑱ 0원, 확정신고분에는 ⑭보증금 5억원·⑰ 약 391만원·⑱ 10~12월 월세 합계를 기재합니다.
실무 확인 사항: ① 계약서상 임대개시일(7. 1. vs 8. 1.) 및 임대개시·기산 유예 특약 유무, ② 잔금 2억원의 계약상 지급 약정일(약정일이 임대개시일 이전이면 개시일부터 5억원 전액 기준), ③ 보증금의 임대료 충당 특약 유무(시행령 제65조 제3항), ④ 신고 시점의 부가가치세법 시행규칙상 정기예금이자율, ⑤ 간주임대료 부가가치세 부담 주체에 관한 특약 유무, ⑥ 임대인 법인의 직전 과세기간 공급가액(예정신고 의무 vs 예정고지 대상 판정).

※ 블로그글 면책규정

본 글은 일반적인 세무 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무·법률 자문에 해당하지 않습니다. 게시일 현재의 법령·행정해석·판례를 기초로 작성되었으나 관련 규정과 해석은 이후 개정·변경될 수 있으며, 개별 사안의 구체적 사실관계(계약서상 임대개시일과 목적물 인도 시점, 잔금 지급 약정일, 적용 정기예금이자율, 예정신고 의무 여부 등)에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있습니다. 본문에서 인용한 예규·판례, 정기예금이자율 및 서식의 항목 구성은 실제 신고 전 원문과 현행 시행규칙으로 반드시 재확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거한 의사결정으로 발생하는 결과에 대하여 작성자는 책임을 지지 않으며, 구체적인 신고·처리는 담당 세무대리인 또는 관할 세무서와 상담하시기 바랍니다.

게임아이템 7천만원 현금화(쌀먹), 종합소득세 신고 어떻게 해야 할까요?

율전세무사 — Thu, 9 Jul 2026 05:01:43 +0900

1. 질문

쌀먹으로 7천만원 상당 종합소득세 신고 하려면

이번에 게임아이템 7천만원어치 파려는데 간이사업자 등록하고 현금화 후에 신고 해야하나요? 아니면 지금 현금화를 하고 나중에 사업자등록후 종소세 신고해도 되는건가요? (4년간 쌀먹 거래내역 없습니다 이번에 접으려고 통만매 계획중)

통신판매업으로 신고해야하는걸로 아는데 단순경비율 조건이 연 3600만원 미만이여야 하더라구요 7천만원 을 현금화한다면 기준경비율로 올라가서 세금 엄청 내는건가요?

간이사업자 등록없이 그냥 7천만원 팔고 내년에 종소세 신고해도 가능한건가요? 아이템매니아 같은 중계수수료 사이트에 기록은 다 남으니까 이걸 증빙서류로 제출하고 그에 맞는 세금은 납부하면되는건가요? 아니면 꼭 간이사업자등록후에 해야할까요?

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계

질문자는 게임 내에서 획득한 아이템·게임머니를 아이템 중개 사이트(아이템매니아 등)를 통해 약 7천만원 규모로 현금화(속칭 "쌀먹")하려고 합니다.

지난 4년간 관련 거래내역이 전혀 없었고, 이번에 게임을 그만두면서 그동안 보유하던 아이템을 한 번에 처분(통매)하려는 계획입니다. 아이템은 타인으로부터 매입한 것이 아니라 본인의 게임 플레이를 통해 직접 획득한 것입니다.

중개 사이트에 거래기록이 모두 남아 있어 이를 증빙으로 활용할 수 있는 상태이며, 질문자는 세금을 성실히 신고·납부하려는 의사를 밝히고 있습니다.

나. 쟁점

쟁점 0 (선결 쟁점): 게임아이템 현금화 행위 자체의 위법성 — 세금 문제 이전에, 이 거래가 「게임산업진흥에 관한 법률」(이하 "게임산업법")상 금지·처벌 대상인지 먼저 확인해야 합니다.

쟁점 1: 소득의 구분 — 사업소득인가, 아니면 열거되지 않아 과세대상이 아닌 소득인가. 이 판단이 사업자등록 필요 여부, 부가가치세, 경비율 문제 전부를 좌우하는 실질적 출발점입니다. 특히 이 사안은 기존 대법원 판례의 사실관계와 구조적으로 다른 부분이 있어, 판례 법리를 그대로 적용할 수 있는지가 핵심입니다.

쟁점 2: 사업자등록 시점과 현금화·신고의 선후관계 — 반드시 등록을 먼저 하고 현금화해야 하는지, 현금화 후 등록·신고가 가능한지, 그 경우 불이익은 무엇인지.

쟁점 3: 단순경비율 vs 기준경비율 — "연 3,600만원 초과 시 기준경비율"이라는 질문자의 이해가 이 사안(직전 4년 무실적, 사실상 신규개시)에 그대로 적용되는지.

쟁점 4: 부가가치세 — 게임아이템 판매가 부가가치세 과세대상인지, 간이과세자 등록이 필요한지, 업종 분류에 따른 간이과세 배제 가능성은 없는지.

3. 쟁점별 관련 법령

쟁점 0 관련 — 게임산업법

「게임산업진흥에 관한 법률」 제32조 제1항 제7호 누구든지 게임물의 이용을 통하여 획득한 유·무형의 결과물(점수, 경품, 게임 내에서 사용되는 가상의 화폐로서 대통령령으로 정하는 게임머니 및 대통령령으로 정하는 이와 유사한 것)을 환전 또는 환전 알선하거나 재매입을 "업(業)으로" 하는 행위를 금지합니다.

동법 제44조 제1항 제2호 위 규정 위반 시 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하며, 그 수익은 범죄수익으로서 몰수·추징의 대상이 됩니다.

동법 시행령 제18조의3 제3호 규율 대상인 "게임머니 및 이와 유사한 것"으로 ⓐ 게임제작업자의 컴퓨터프로그램을 복제·개작·해킹 등을 하여 생산·획득한 데이터(가목), ⓑ 게임물의 정상적 운영을 방해할 목적의 프로그램·기기·장치(자동게임 프로그램 등, 법 제32조 제1항 제8호의 것)를 이용해 생산·획득한 데이터(나목), ⓒ 다른 사람의 개인정보로 게임물을 이용해 생산·획득한 데이터(다목), ⓓ 게임물을 이용하여 "업으로" 게임머니·아이템 등을 생산·획득하는 등 게임물의 비정상적 이용을 통하여 생산·획득한 데이터(라목)를 규정합니다. 같은 조 제1호·제2호는 베팅·배당의 수단이 되거나 우연적인 방법으로 획득된 게임머니(사행성 게임 결과물)와 그 대체 교환 대상이 된 게임머니·게임아이템 데이터를 규정합니다.

쟁점 1 관련 — 소득세법

「소득세법」 제19조 제1항 (사업소득) 사업소득을 각 호에 열거하면서 제7호에서 도매 및 소매업에서 발생하는 소득을 규정하고, 제21호에서 제1호부터 제20호까지의 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득을 포괄적으로 규정합니다. 같은 조 제3항은 사업의 범위를 원칙적으로 한국표준산업분류에 따르도록 하고 있습니다. 소득세법상 "사업자"는 사업자등록이라는 절차적 요건이 아니라 사업소득의 실질적 존재를 기준으로 판단됩니다. 다만 "계속적·반복적"의 횟수·기간에 관한 수치 기준은 법령 어디에도 없으며, 그 판단기준은 전적으로 판례가 형성해 왔습니다.

「소득세법」 제21조 제1항 (기타소득) 기타소득은 각 호에 열거된 소득에 한하여 과세됩니다(열거주의). 같은 항 제27호는 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 가상자산의 양도·대여 소득을 기타소득으로 규정하고 있으나, 아래 법률에 따라 게임아이템은 여기서 말하는 가상자산에 해당하지 않습니다.

「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호 나목 "가상자산"의 정의에서 「게임산업진흥에 관한 법률」 제32조 제1항 제7호에 따른 게임물의 이용을 통하여 획득한 유·무형의 결과물을 명시적으로 제외하고 있습니다. 즉 게임아이템·게임머니는 세법상 가상자산이 아닙니다.

쟁점 3 관련 — 소득세법 시행령 (추계 시 경비율)

「소득세법 시행령」 제143조 제4항 (단순경비율 적용대상자) 단순경비율 적용대상자란 다음 중 하나에 해당하는 사업자로서, 해당 과세기간의 수입금액이 시행령 제208조 제5항 제2호 각 목의 금액(복식부기의무자 판정 기준)에 미달하는 사업자를 말합니다.

제1호: 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자
제2호: 직전 과세기간 수입금액 합계가 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자 — 가목(도매 및 소매업 등, 상품중개업 제외) 6,000만원, 나목(제조업·정보통신업·상품중개업 등) 3,600만원, 다목(부동산임대업·서비스업 등) 2,400만원

「소득세법 시행령」 제208조 제5항 제2호 (복식부기의무자 판정 기준) 가목(도매 및 소매업 등) 3억원, 나목(제조업·정보통신업 등) 1억 5천만원, 다목(서비스업 등) 7,500만원

「소득세법 시행령」 제143조 제3항 제1호 (기준경비율 방식) 기준경비율 적용 시 수입금액에서 ⓐ 증빙에 의한 매입비용·임차료, ⓑ 증빙에 의한 인건비·급여·퇴직급여, ⓒ 수입금액 × 기준경비율(복식부기의무자는 기준경비율의 2분의 1)을 공제하여 소득금액을 계산하되, 단순경비율 방식 소득금액에 일정 배율을 곱한 금액을 한도로 하는 규정이 있습니다.

쟁점 2·4 관련 — 부가가치세법 및 시행령

「부가가치세법」 제2조 제1호: "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말합니다.

「부가가치세법」 제2조 제3호: "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말합니다.

「부가가치세법」 제8조 제1항: 사업자는 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 합니다(사업 개시일 이전 신청도 가능).

「부가가치세법」 제60조 제1항 제1호 (미등록가산세): 기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우 사업 개시일부터 등록 신청일 직전일까지의 **공급가액 합계액의 1%**를 가산세로 부담합니다.

「부가가치세법」 제61조 제1항 및 시행령 제109조 제1항 (간이과세의 적용 범위): 직전 연도 공급대가 합계액이 대통령령으로 정하는 금액에 미달하는 개인사업자에게 간이과세가 적용되며, 그 금액은 현재 1억 400만원입니다. 신규로 사업을 시작하는 개인사업자는 연간 공급대가가 이에 미달할 것으로 예상되면 사업자등록 신청 시 간이과세 적용 신고를 할 수 있고, 이 경우 최초 과세기간에는 간이과세자가 됩니다(같은 조 제3항·제4항).

「부가가치세법 시행령」 제109조 제2항 (간이과세 배제 업종): 광업, 제조업, 도매업(소매업을 겸영하는 경우를 포함) 및 상품중개업, 부동산매매업 등을 경영하는 자는 간이과세가 배제됩니다. 소매업은 배제 업종이 아니지만, 도매업으로 분류되거나 도·소매를 겸영하는 것으로 판단되면 간이과세를 적용받을 수 없습니다.

「부가가치세법」 제69조 (간이과세자에 대한 납부의무 면제): 간이과세자의 해당 과세기간 공급대가 합계액이 4,800만원 미만이면 납부의무가 면제됩니다. 해당 과세기간에 신규로 사업을 시작한 경우에는 사업 개시일부터 과세기간 종료일까지의 공급대가를 12개월로 환산한 금액을 기준으로 판정합니다(같은 조 제3항 제1호).

4. 세무분석

쟁점 0 — 위법성 검토가 모든 것에 선행합니다

세금 신고 방법을 논하기 전에, 해당 거래가 적법한지부터 확인해야 합니다. 게임아이템 현금화의 위법성은 아이템을 "어떻게" 획득했는지에 따라 갈립니다.

(1) 정상적 플레이로 획득한 아이템의 개인 간 처분 게임산업법 제32조 제1항 제7호가 금지하는 것은 게임결과물의 환전·환전알선·재매입을 "업(業)으로" 하는 행위이고, 시행령 제18조의3이 규율 대상 게임머니·아이템의 범위를 한정하고 있습니다. 이 조항은 2006년 이른바 '바다이야기' 사태 이후 사행성 게임 결과물의 환전을 차단하기 위해 도입된 것으로, 이용자가 자신의 계정으로 정상적으로 플레이하여 획득한 아이템을 처분하는 행위 자체를 곧바로 형사처벌 대상으로 보기는 어렵다는 것이 일반적인 이해입니다. 실제로 아이템 중개 사이트를 통한 개인 간 거래가 공개적으로 이루어지고 있는 것도 이러한 해석을 전제로 합니다.

(2) 그러나 "비정상적 이용을 통한 생산·획득"이라면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다 시행령 제18조의3 제3호 라목은 "게임물을 이용하여 업으로 게임머니·아이템 등을 생산·획득하는 등 게임물의 비정상적 이용을 통하여 생산·획득한 데이터"를 명시적으로 규율 대상에 포함합니다. 따라서 다음과 같은 요소가 개입되어 있다면 위법성 문제가 현실화됩니다.

ⓐ 매크로·자동사냥 프로그램(오토) 사용 (나목·라목)
ⓑ 타인 명의·타인 개인정보 계정의 이용 (다목)
ⓒ 다수 계정을 동원한 반복적·대량 생산, 이른바 "작업장" 형태 (라목)

이 경우 게임산업법 제44조 제1항 제2호에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 판매대금은 범죄수익으로서 몰수·추징 대상이 됩니다. 헌법재판소도 이 처벌 조항이 합헌임을 확인한 바 있습니다(2017헌바438 등).

(3) 이 사안의 평가 "4년간 거래내역 없이 이번에 1회 통매"라는 사실관계는 환전을 "업으로" 한다고 보기 어렵게 하는 유리한 정황입니다. 그러나 주의할 점이 있습니다. 처벌 조항의 초점은 처분의 횟수만이 아니라 획득 과정의 정상성에도 있습니다. 4년에 걸쳐 축적한 아이템이 전부 본인의 정상적 플레이 결과물이라면 위법성 시비 가능성이 낮지만, 축적 과정에 오토·다계정 등이 개입했다면 "1회 처분"이라는 사정만으로 안전해지지 않습니다. 아울러 세법상 사업소득 판단과 게임산업법상 "업" 판단은 별개의 기준이므로, 세금을 성실히 신고한다는 사정이 게임산업법상 적법성을 보장하지 않고, 그 반대도 마찬가지입니다.

쟁점 1 — 소득 구분: 사업소득인가, 열거되지 않은 소득인가

이 사안에서 실무적으로 가장 중요한 갈림길입니다. 우리 소득세법은 열거주의를 취하므로, 어떤 소득이 과세되려면 법에 열거된 소득 유형 중 하나에 해당해야 합니다.

(1) 판례가 제시한 사업소득 판단기준 대법원은 사업소득을 "영리를 목적으로 독립된 지위에서 계속적·반복적으로 행해지는 사회적 활동인 사업에서 발생하는 소득"으로 정의하고(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010두8430 판결; 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011두30281 판결), 그 해당 여부를 활동의 종류·규모·횟수·태양 등 제반 사정을 종합하여 사회통념에 따라 판단하되, 당해 처분행위만이 아니라 그 전후를 통한 모든 사정을 참작합니다. 횟수나 기간에 대한 수치 기준은 존재하지 않으며, 부가가치세법상 사업자 판단에서는 실제 반복이 아닌 계속적·반복적 "의사"가 기준이 됩니다.

(2) 대법원 2011두30281 판결은 이 사안과 사실관계의 구조가 다릅니다 — 판례 원용의 한계 게임머니 과세의 대표 판례인 위 판결은 언뜻 이 사안과 같아 보이지만, 판결문이 인정한 사실관계를 보면 결정적 차이가 있습니다. 그 사건의 원고는 게임머니를 게임제공업체나 게임이용자로부터 "매수한 후" 다른 게임이용자에게 "매도"하여 차익을 얻은, 이른바 저가매수–고가매도의 중간상(딜러)이었습니다. 법원이 인정한 "부가가치를 창출해 낼 수 있는 정도의 사업형태"와 "계속적·반복적 의사"는 모두 이 매수–매도의 순환 구조, 즉 재판매 목적의 취득이라는 상인적 활동의 표지 위에서 인정된 것입니다.

반면 이 사안의 질문자는 매입 이력이 전혀 없고, 자신의 게임 플레이로 직접 획득한 아이템을 처분할 뿐입니다. 상인적 활동의 출발점인 '되팔 목적의 취득'이 처음부터 존재하지 않으므로, 위 판례의 결론을 이 사안에 그대로 가져다 쓰는 것은 사실관계의 구조적 차이를 건너뛰는 것입니다.

(3) 사업성이 부정되면 — 기타소득이 아니라 "비열거소득"이며, 개인 중고물품 처분과 같은 구조입니다 개인이 쓰던 물건을 중고로 처분한다고 해서 사업을 했다고 보지 않는 것과 마찬가지로, 취미로서의 게임 플레이에 수반하여 획득한 아이템을 게임을 그만두면서 일괄 청산하는 것은 소비활동의 종료에 따른 보유물 처분에 가깝습니다. 이 경우의 세법상 결론 구조는 개인 중고물품 처분이 과세되지 않는 논리와 정확히 동일합니다.

계속·반복성이 없어 사업소득이 아니고,
게임아이템은 소득세법 제94조가 열거한 양도소득 과세대상 자산도 아니며,
기타소득 역시 열거주의의 적용을 받는데(제21조 제1항), 게임아이템 처분이익을 직접 포섭하는 호는 존재하지 않고, 제27호의 가상자산소득에도 해당하지 않습니다(「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호 나목이 게임물 이용 결과물을 가상자산에서 명시적으로 제외).

따라서 사업성이 부정된다면 이 소득은 열거된 어느 소득에도 해당하지 않는 비열거소득으로서 소득세 과세대상이 아니고, 부가가치세법상 사업자에도 해당하지 않아 사업자등록·부가가치세 신고 의무 자체가 발생하지 않습니다. 흔히 "일시적이면 기타소득"이라고 알려져 있으나 이는 정확한 설명이 아닙니다.

(4) 다만 유추의 한계와 현실적 위험도 있습니다 첫째, 중고물품은 취득가 이하로 처분되는 '소비의 청산'이 전형인 반면, 게임아이템은 취득원가가 사실상 없어 처분가 전액이 이익입니다. 결론(비열거)은 같더라도, 과세관청이 이를 '사용하던 물건의 잔존가치 회수'가 아니라 '무상 취득 자산의 환가활동'으로 프레이밍할 여지는 남습니다. 둘째, 판례는 처분행위 전후의 모든 사정을 보므로, 4년에 걸친 획득 활동이 취미의 부산물이 아니라 처음부터 환가를 목적으로 한 조직적·상시적 활동이었다고 평가되면 획득 단계에서 계속성이 인정될 수 있습니다. 셋째, 7천만원이라는 규모와 중개 사이트를 통한 다수 건 분할판매라는 외형, 그리고 중개·결제 자료가 과세관청에 그대로 노출되는 구조 때문에, 법리상 다툴 만한 사안이라도 일단 과세된 뒤 불복으로 다투는 경로에 놓일 위험 자체는 통제되지 않습니다.

(5) 이 사안의 평가 — 갈림길이 '전부 아니면 전무'이므로, 사전답변으로 확정받는 것이 최선입니다 이 사안은 사업소득으로 판정되면 사업자등록·부가가치세·종합소득세 의무가 전부 발생하고, 비열거소득으로 판정되면 그 어느 것도 발생하지 않는 전부/전무 구조입니다. 매입 이력이 없는 직접 획득분의 1회 청산이라는 사실관계는 사업성 부정 논거가 상당히 강하지만, 위 (4)의 위험이 남는 이상 납세자가 이 갈림길을 임의로 정하고 진행하는 것은 어느 쪽이든 부담이 큽니다.

따라서 실무적으로 가장 확실한 경로는 판매에 착수하기 전에 국세청 세법해석 사전답변을 신청하여 소득 구분을 확정받는 것입니다. 사전답변은 본인의 특정한 거래에 대하여 실명으로, 법정신고기한 전에 신청해야 하며, 회신 내용은 신청인에 대하여 과세관청을 기속하므로 회신대로 신고하면 사후에 견해가 뒤집힐 위험이 차단됩니다. 신청서의 사실관계에는 ⓐ 아이템 전부가 본인 계정의 정상적 플레이로 획득한 것으로서 매입 이력이 없다는 점, ⓑ 지난 4년간 거래내역이 전혀 없다는 점, ⓒ 게임 중단에 따른 일괄 청산 목적이며 재취득·재판매 의사가 없다는 점을 명확히 기재하는 것이 핵심입니다. 기속력이 없는 일반 서면질의보다, 거래 착수 전이고 금액이 큰 이 사안에서는 사전답변이 적합합니다.

쟁점 2 — 사업소득에 해당하는 경우: 현금화 후 등록도 가능하나, 가산세가 따릅니다

이하 쟁점 2~4는 사전답변 등을 통해 (또는 보수적으로) 사업소득을 전제로 진행하는 경우의 논의입니다.

사업자등록은 거래의 "허가"가 아니라 과세를 위한 절차이므로, 현금화(거래) → 사업자등록 → 신고의 순서 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 등록 없이 거래했다고 해서 그 거래가 세법상 무효가 되거나 신고가 불가능해지지 않습니다.

다만, 사업소득에 해당한다면 부가가치세법 제8조 제1항에 따라 사업 개시일부터 20일 이내 등록의무가 있고, 이를 지키지 않으면 같은 법 제60조 제1항 제1호에 따라 미등록 기간 공급가액의 1% 미등록가산세를 부담합니다. 7천만원 기준으로 최대 70만원 수준의 불필요한 비용입니다. 여기에 부가가치세·종합소득세의 무신고가산세 및 납부지연가산세가 더해질 수 있으므로, 판매에 착수하기 전 또는 착수 직후 20일 이내에 등록하는 것이 가장 경제적입니다.

쟁점 3 — "3,600만원 초과 → 기준경비율"은 이 사안에 그대로 적용되지 않습니다

질문자께서 우려하신 "연 3,600만원" 기준에는 두 가지 오해가 겹쳐 있습니다.

(1) 3,600만원은 "직전 과세기간" 기준이고, 업종에 따라 다릅니다. 시행령 제143조 제4항 제2호의 경비율 판정 기준(가목 6,000만원 / 나목 3,600만원 / 다목 2,400만원)은 계속사업자의 직전 과세기간 수입금액에 적용되는 기준입니다. 게임아이템 판매는 실무상 전자상거래 소매업, 즉 도매 및 소매업으로 분류되는 것이 일반적이므로 적용 기준도 나목(3,600만원)이 아니라 가목(6,000만원)입니다.

(2) 이 사안은 "신규개시자" 요건(제143조 제4항 제1호)이 우선 검토됩니다. 4년간 거래내역이 없다가 해당 과세기간에 판매를 개시한다면 "해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자"에 해당할 수 있고, 이 경우 직전연도 수입금액 기준은 애초에 문제되지 않습니다.

(3) 다만 신규개시자에게도 "해당 연도" 상한이 있습니다. 제143조 제4항 본문은 신규개시자라 하더라도 해당 과세기간 수입금액이 복식부기의무자 판정 기준금액(제208조 제5항 제2호) 이상이면 단순경비율을 배제합니다. 도매 및 소매업의 그 기준은 3억원입니다.

(4) 이 사안에의 적용 전자상거래 소매업(도매 및 소매업)으로 분류되고 신규개시자로 인정된다면, 해당 연도 수입금액 7천만원은 3억원에 미달하므로 단순경비율 적용이 가능합니다. 즉 질문자께서 걱정하신 "기준경비율로 올라가 세금이 엄청 나오는" 상황은, 업종 분류가 도매 및 소매업으로 유지되는 한 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 다만 업종코드를 어떻게 분류하느냐에 따라 기준금액(3억/1.5억/7,500만원)과 경비율이 달라지므로, 사업자등록 시 업종 선택은 신중해야 합니다.

쟁점 4 — 부가가치세: 사업자에 해당하는 경우의 처리

대법원 2011두30281 판결에 따라 게임머니·게임아이템은 부가가치세법상 재화이고, 사업자에 해당하는 자의 판매는 재화의 공급으로서 부가가치세 과세대상입니다. 다만 부가가치세법상 사업자 해당 여부 역시 쟁점 1의 소득 구분 판단과 궤를 같이하므로(계속적·반복적 공급 의사), 사업성이 부정되는 사실관계라면 부가가치세 납세의무도 발생하지 않습니다.

간이과세 선택: 사업자로 등록하는 경우, 신규 개인사업자는 연간 공급대가가 간이과세 기준금액(현재 1억 400만원)에 미달할 것으로 예상되면 사업자등록 시 간이과세 적용을 신고할 수 있고(제61조 제3항·제4항), 최종소비자를 상대로 하는 소매업은 간이과세 배제 업종이 아닙니다. 다만 시행령 제109조 제2항 제3호는 도매업(소매업을 겸영하는 경우 포함)과 상품중개업을 간이과세 배제 업종으로 규정하므로, 거래 구조가 되팔이 업자 등에 대한 도매 성격으로 분류되거나 도·소매 겸영으로 판단되면 간이과세를 적용받지 못할 수 있습니다. 개인 게임이용자들에게 직접 판매하는 이 사안의 구조라면 소매업 분류가 자연스럽지만, 업종코드 선택 단계에서 확인이 필요한 부분입니다.

납부의무 면제 여부: 해당 과세기간 공급대가가 4,800만원 미만이면 간이과세자의 납부의무가 면제되지만(제69조), 신규개시자는 공급대가를 12개월로 환산하여 판정하고, 이 사안은 환산 여부와 무관하게 7천만원으로 4,800만원을 초과하므로 간이과세자로서도 부가가치세 납부의무가 발생합니다(업종별 부가가치율을 적용한 상대적으로 낮은 세부담).

증빙 확보: 중개 사이트의 거래내역(판매대금·중개수수료 공제내역)은 수입금액과 필요경비의 증빙으로 유효하게 활용할 수 있고, 사업성이 다투어지는 경우 획득 경위·처분 경위의 입증자료도 되므로 반드시 확보·보관하시기 바랍니다.

5. 결론

첫째, 위법성 확인이 최우선입니다. 본인 계정으로 정상적으로 플레이하여 축적한 아이템의 처분이라면 게임산업법 제32조 제1항 제7호의 처벌 대상으로 보기 어려운 측면이 있습니다. 그러나 오토·매크로, 타인 명의 계정, 다계정 작업장 등 비정상적 방법이 획득 과정에 개입했다면, 1회 통매라 하더라도 형사처벌(5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금)과 몰수·추징 위험이 있습니다. 세금 신고가 이 위법성을 치유하지 않습니다.

둘째, 소득 구분이 전체 틀을 결정하며, 이 사안은 사업성 부정 논거가 상당히 강한 사안입니다. 게임머니 과세의 대표 판례(대법원 2011두30281)는 게임머니를 사서 되판 중간상에 대한 것으로, 매입 이력 없이 직접 획득한 아이템을 게임 중단과 함께 1회 일괄 청산하는 이 사안과는 사실관계의 구조가 다릅니다. 개인이 쓰던 물건을 중고로 처분하는 것을 사업이라 하지 않는 것과 같은 논리로, 사업성이 부정되면 이 소득은 사업소득·양도소득·기타소득 어디에도 열거되지 않은 비열거소득으로서 소득세 과세대상이 아니고, 사업자등록·부가가치세 의무도 발생하지 않습니다. 다만 무상 취득 자산의 환가라는 특수성, 7천만원의 규모, 다수 건 분할판매의 외형 때문에 과세관청이 사업소득으로 보고 먼저 과세할 위험은 남아 있습니다.

셋째, 그래서 이 사안의 최선의 경로는 판매 착수 전 국세청 세법해석 사전답변 신청입니다. 사업소득이면 전부(등록+부가세+종소세), 비열거소득이면 전무(신고의무 없음)인 갈림길을 납세자가 임의로 정하고 진행하기에는 양쪽 모두 부담이 큽니다. 매입 이력 부존재, 4년 무거래, 게임 중단에 따른 일괄 청산 목적, 재취득·재판매 의사 없음을 사실관계에 명시하여 실명으로 사전답변을 신청하고, 회신에 따라 신고 여부와 방식을 확정하는 것이 사후 위험을 차단하는 가장 확실한 방법입니다.

넷째(질문 1·3에 대하여), 사업소득으로 진행하는 경우의 답입니다. 현금화를 먼저 하고 나중에 등록·신고하는 것도 절차상 가능하지만, 사업 개시일부터 20일 이내 등록의무가 있어 늦으면 공급가액의 1% 미등록가산세 등이 발생하므로 판매 착수 전후로 곧바로 등록하는 것이 유리합니다. 사업자등록 없이 판매 후 이듬해 5월 종합소득세만 신고하는 방식은 부가가치세 신고 누락 문제를 남기므로 권하지 않습니다. 중개 사이트 기록은 훌륭한 증빙이지만 증빙의 존재가 등록·신고 의무를 대체하지는 않습니다. 간이과세를 선택할 때에는 소매업으로 분류되는지(도매업·상품중개업은 간이과세 배제) 업종코드 단계에서 확인이 필요합니다.

다섯째(질문 2에 대하여), "3,600만원 초과 → 기준경비율"은 오해입니다. 그 기준은 계속사업자의 직전연도 기준이고, 게임아이템 판매(전자상거래 소매, 도매 및 소매업)의 기준은 6,000만원입니다. 무엇보다 이 사안은 신규개시자에 해당할 수 있어, 해당 연도 수입 7천만원이 도매 및 소매업 복식부기의무자 판정 기준(3억원)에 미달하는 한 단순경비율 적용이 가능합니다. 사업소득으로 신고하더라도 세금이 "엄청" 나오는 구조가 아닙니다.

※ 블로그글 면책규정

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 납세자의 개별 사안에 대한 세무·법률 자문에 해당하지 않습니다. 게임아이템 현금화의 적법성 여부는 아이템의 실제 획득 경위와 거래 형태 등 구체적 사실관계에 따라 달라지며, 소득의 구분(사업소득 해당 여부 및 비열거소득 해당 가능성), 업종 분류, 단순경비율·기준경비율 적용, 부가가치세 과세 및 간이과세 적용 여부 등도 개별 사실관계와 관련 법령·판례·행정해석의 변경에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 특히 소득 구분에 관한 본 글의 분석은 확립된 행정해석이나 이 사안과 동일한 사실관계에 대한 판례가 존재하지 않는 영역에 대한 법리적 검토이므로, 실제 거래 전 국세청 세법해석 사전답변 등을 통한 개별 확인을 강력히 권합니다. 본 글에 인용된 소득세법, 소득세법 시행령, 부가가치세법 및 같은 법 시행령 조항은 작성 시점의 현행 법령 원문을 기준으로 확인하였고, 대법원 2011두30281 판결은 판결문 전문을 기준으로 확인하였으며, 게임산업진흥에 관한 법률 및 같은 법 시행령, 가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률의 조항과 그 밖의 판례·헌법재판소 결정은 국가법령정보센터 등 공개된 자료를 기초로 정리한 것이므로, 실제 신고·거래에 앞서 원문 및 최신 개정 여부를 확인하시기 바랍니다. 실제 의사결정 전에는 반드시 관할 세무서 또는 세무·법률 전문가의 개별 확인을 받으시기 바라며, 본 글의 내용을 근거로 한 의사결정 및 그 결과에 대하여 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다.

가족 간 주택 거래 시 부당행위계산부인 — 유사매매사례가액의 평가기준일은 계약일일까, 잔금일일까?

율전세무사 — Wed, 8 Jul 2026 04:38:50 +0900

1. 질문

가족간 특수관계 거래시 부당행위부인을 위한 유사매매가(시가) 판단을 위해 평가 기준일이 본인 주택 매도의 계약일 인지 잔금 지급일 (혹은 빠른 등기일)인지 궁금 합니다.

이 기준일 전후 3개월간 타인 거래는 이것도 잔금일 인지 아니면 타인은 계약일인지도 헷갈리는데ᆢ 정확한 평가 기간을 알수 있으면 고맙겠습니다.

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

사실관계

납세자(본인)가 특수관계인인 가족에게 주택을 양도하는 거래를 하고자 합니다. 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산부인)의 적용 여부를 판단하기 위해서는 해당 주택의 "시가"를 산정하여야 하며, 시가와 거래가액의 차이가 일정 기준(3억원 또는 시가의 5%) 이상이면 부당행위계산부인이 적용됩니다. 시가 산정 방법 중 하나로 "유사매매사례가액"(해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 다른 재산의 거래가액)이 활용됩니다.

쟁점

(쟁점 1) 유사매매사례가액을 찾기 위한 평가기간의 중심이 되는 "평가기준일"이 본인 주택 거래의 ① 계약일인지, ② 잔금청산일인지, ③ 잔금 전 등기 시 등기접수일인지

(쟁점 2) 그 평가기준일을 중심으로 한 전후 3개월의 평가기간 내에 타인의 거래가 포함되는지를 판단할 때, 타인 거래의 기준일이 ① 타인의 잔금일인지, ② 타인의 매매계약일인지

3. 쟁점별 관련 법령

(1) 양도시기(평가기준일)에 관한 규정 — 쟁점 1

「소득세법」 제98조(양도 또는 취득의 시기)

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후단 생략)

「소득세법 시행령」 제162조(양도 또는 취득의 시기) 제1항

법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(이하 생략)

(2) 양도소득 부당행위계산부인 시 시가 및 평가기간에 관한 규정 — 쟁점 1·2 공통

「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산) 제1항

납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

「소득세법 시행령」 제167조(양도소득의 부당행위 계산) 제3항 및 제5항

③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

(이하 생략)

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조 (중략)의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)"으로 보며, 같은 조 제4항 본문 중 "법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액"은 "「소득세법」 제105조에 따라 양도소득세 과세표준을 신고한 경우에는 양도일 또는 취득일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액"으로 본다. <개정 2026. 2. 27.>

(3) 유사매매사례가액의 평가기간 내 해당 여부 판단일에 관한 규정 — 쟁점 2

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조(평가의 원칙 등) 제2항 (「소득세법 시행령」 제167조제5항에 의해 준용)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(중략) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다.

제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

(이하 생략)

4. 세무분석

가. 쟁점 1 — 본인 주택 거래의 평가기준일: 계약일이 아니라 "대금청산일(잔금일)"

「소득세법 시행령」 제167조 제5항은 부당행위계산부인 시 시가를 「상속세 및 증여세법」의 재산평가 규정을 준용하여 산정하도록 하면서, 그 평가기간의 중심이 되는 날을 "양도일 또는 취득일"로 규정하고 있습니다. 따라서 유사매매사례가액을 탐색하는 평가기간의 기준점(평가기준일)은 곧 양도소득세법상 양도일입니다.

그렇다면 "양도일"이 언제인지가 관건인데, 이는 「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조가 정하는 양도시기에 따라 결정됩니다.

이 규정을 질문의 상황에 적용하면 다음과 같습니다.

(1) 원칙: 본인 주택의 양도일은 대금을 청산한 날, 즉 잔금청산일입니다. 매매계약일이 아닙니다.

(2) 예외: 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 먼저 마친 경우에는 등기접수일이 양도일이 됩니다(「소득세법 시행령」 제162조제1항제2호). 또한 대금청산일이 불분명한 경우에도 등기접수일 등이 기준이 됩니다(같은 항 제1호).

결과적으로 질문에서 표현하신 "잔금 지급일(혹은 빠른 등기일)"이 정확한 이해입니다. 즉, 원칙적으로 잔금청산일이 평가기준일이 되며, 잔금청산 전에 등기를 먼저 한 경우에는 그 등기접수일이 평가기준일이 됩니다. 계약일은 본인 주택의 평가기준일이 아닙니다.

나. 쟁점 2 — 평가기간(양도일 전후 각 3개월) 내 타인 거래의 판단일: 타인의 "매매계약일"

평가기준일(잔금일 또는 빠른 등기접수일)이 정해지면, 그로부터 전후 각 3개월이 평가기간이 됩니다(「소득세법 시행령」 제167조제5항). 이 평가기간 안에 타인의 유사재산 거래가 있는지를 따질 때, 그 타인 거래를 평가기간에 넣을지 여부는 타인의 매매계약일을 기준으로 판단합니다.

이는 「소득세법 시행령」 제167조 제5항이 준용하는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 제1호에서, 매매사례가액(같은 조 제1항제1호의 거래가액)이 평가기간 내에 해당하는지 여부는 "매매계약일"을 기준으로 판단하도록 명시하고 있기 때문입니다. 따라서 타인 거래에 대해서는 잔금일이나 등기접수일이 아니라 계약일이 판단 기준일이 됩니다.

여기서 두 기준일이 서로 다르다는 점에 특히 유의하셔야 합니다.

(1) 본인 주택(평가기준일): 대금청산일(잔금일) 또는 빠른 등기접수일

(2) 타인 유사재산(평가기간 내 포함 여부 판단일): 그 타인 거래의 매매계약일

즉, "본인은 잔금일, 타인은 계약일"로 기준이 이원화되어 있습니다. 질문에서 헷갈리셨던 부분이 바로 이 지점인데, 두 개의 서로 다른 조문(본인의 양도시기는 「소득세법」 제98조, 타인 거래의 판단일은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항)이 각각 적용되기 때문에 발생하는 차이입니다.

다. 시가가 둘 이상인 경우 — 가장 가까운 날의 가액 적용

평가기간 내에 유사매매사례가액으로 볼 수 있는 타인 거래가 여러 건 존재하는 경우에는, 평가기준일(본인의 잔금일 등)을 전후하여 가장 가까운 날(타인의 매매계약일 기준)에 해당하는 가액을 시가로 적용합니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 후단). 가액이 둘 이상이면 그 평균액을 적용합니다.

라. 유사매매사례가액의 종료 시점 — 2026. 2. 27. 시행령 개정으로 "신고일 제한" 명문화

이 부분은 질문에서 직접 물으신 내용은 아니지만, 최근 법령이 개정된 지점이므로 반드시 짚어야 할 쟁점입니다.

종전에는 「소득세법 시행령」 제167조 제5항이 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문의 평가기간만 "양도일 전후 각 3개월"로 치환할 뿐, 유사매매사례가액의 적용기간을 신고일까지로 제한하는 같은 조 제4항 부분을 준용하는 규정을 두고 있지 않았습니다. 이에 따라 과세관청과 조세심판원은 양도소득세 예정신고 이후에 체결된 타인의 매매계약이라도 양도일 후 3개월의 평가기간 내에 있다면 유사매매사례가액으로 시가에 포함될 수 있다고 보았고(조심2023서7690, 조심2023서7691 등), 납세자로서는 신고 시점에 알 수 없었던 사후 거래로 과세되는 불확실성이 있었습니다.

그러나 2026. 2. 27. 「소득세법 시행령」 개정(대통령령 제36129호)으로 제167조 제5항 후단에 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항 본문의 치환 규정이 신설되어, 「소득세법」 제105조에 따라 양도소득세 과세표준 예정신고를 한 경우에는 유사매매사례가액의 적용기간이 "양도일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지"로 제한되게 되었습니다. 즉, 상속·증여세와 마찬가지로 신고일 이후 체결된 타인의 유사재산 거래는 원칙적으로 시가 판단에서 배제되어, 납세자의 예측가능성이 입법적으로 보완되었습니다.

다만 다음 세 가지에 유의하셔야 합니다.

(1) 이 신고일 제한은 유사매매사례가액(해당 재산과 유사한 다른 재산의 거래가액)에 관한 것이며, 해당 재산 자체의 매매가액 등에 대하여는 여전히 양도일 전후 각 3개월의 평가기간이 그대로 적용됩니다.

(2) 신고일 제한은「소득세법」 제105조에 따라 예정신고를 한 경우에 적용되는 것이므로, 기한 내 신고를 하지 아니한 경우에는 이러한 제한의 보호를 받지 못하고 양도일 후 3개월까지의 타인 거래가 시가로 반영될 수 있습니다. 특수관계인 간 거래에서 기한 내 예정신고가 갖는 실익이 그만큼 커진 것입니다.

(3) 개정규정의 적용시기는 개정된 시행령(대통령령 제36129호) 부칙의 적용례에 따르므로, 개정된 시행령 시행 전에 양도가 이루어진 거래에 대하여는 종전 규정 및 위 심판례의 법리가 적용될 수 있습니다. 2026년 초를 전후하여 양도가 이루어진 사안이라면 적용 법령을 반드시 확인하셔야 합니다.

5. 결론

(1) 본인 주택의 평가기준일은 매매계약일이 아니라 대금청산일(잔금일)입니다. 다만, 잔금청산 전에 소유권이전등기를 먼저 마친 경우에는 등기접수일이 평가기준일이 됩니다. 질문에서 이해하신 "잔금 지급일(혹은 빠른 등기일)"이 정확합니다.

(2) 평가기간은 위 평가기준일(잔금일 또는 빠른 등기접수일)을 중심으로 한 전후 각 3개월입니다.

(3) 이 평가기간 내에 타인의 유사재산 거래가 포함되는지 여부는, 타인의 잔금일이 아니라 타인의 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 즉 "본인은 잔금일, 타인은 계약일"로 기준이 다릅니다.

(4) 평가기간 내 유사매매사례가액이 여러 건이면 평가기준일에 가장 가까운 날(타인 계약일 기준)의 가액을, 그것이 둘 이상이면 그 평균액을 시가로 적용합니다.

(5) 유사매매사례가액의 종료 시점과 관련하여, 2026. 2. 27. 「소득세법 시행령」 개정으로 양도소득세 예정신고를 한 경우에는 유사매매사례가액의 적용기간이 "양도일 전 3개월부터 신고일까지"로 제한되게 되었습니다. 종전에는 신고 이후 평가기간(양도일 후 3개월) 내에 체결된 타인 거래도 시가로 반영될 수 있다는 것이 조세심판원의 입장이었으나(조심2023서7690 등), 이번 개정으로 예측가능성이 보완되었습니다. 다만, 개정령 시행 전 양도분에는 종전 규정이 적용될 수 있고, 예정신고를 하지 아니한 경우에는 신고일 제한의 보호를 받을 수 없으므로, 특수관계인 간 거래 시에는 거래가액의 신중한 결정과 함께 기한 내 예정신고를 반드시 이행하시기 바랍니다.

※ 블로그글 면책규정

본 글은 게시일 현재 시행 중인 관련 법령을 기초로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 거래나 납세자에 대한 세무자문 또는 법률자문에 해당하지 아니합니다. 개별 사안은 거래구조, 특수관계 성립 여부, 실제 유사재산의 존재 및 유사성 판단, 거래 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 거래에 앞서 반드시 관할 세무서 또는 세무전문가의 개별적인 검토와 자문을 받으시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거한 의사결정으로 인하여 발생하는 결과에 대하여 작성자는 법적 책임을 부담하지 아니합니다.

혼인으로 인한 1가구 2주택 시 양도

율전세무사 — Tue, 7 Jul 2026 04:56:39 +0900

1. 질문

남편과 아내가 각각 혼인 전부터 주택을 1채씩 보유하던 상태에서 2025년 4월 혼인신고를 하였습니다. 두 사람이 보유한 주택의 현황은 다음과 같습니다.

〈주택1〉: 2020년 2월 매수, 2026년 7월 매도 예정, 양도차익 약 1.5억원, 비규제지역, 양도가액 12억원 이하

〈주택2〉: 2018년 1월 매수, 2026년 하반기~2027년 중 매도 예정, 양도차익 약 5~6억원 예상, 비규제지역, 양도가액 12억원 이하

혼인으로 인하여 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 주택1과 주택2를 각각 매도할 때 양도소득세가 어떻게 적용되는지 문의드립니다.

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

사실관계 요약

혼인신고일: 2025년 4월
혼인 전 각자 1주택씩 보유 → 혼인으로 1세대 2주택
주택1: 취득 2020.2 / 양도예정 2026.7 / 차익 1.5억 / 비규제 / 12억 이하
주택2: 취득 2018.1 / 양도예정 2026년 하반기~2027년 / 차익 5~6억(예상) / 비규제 / 12억 이하
부부 모두 국내 거주자인 것을 전제로 합니다.

쟁점

가. 혼인으로 인한 1세대 2주택에 대하여 양도소득세 비과세 특례가 적용되는지 여부 및 그 요건

나. 먼저 양도하는 주택1에 대한 비과세 적용 여부 (보유기간 요건 충족 여부, 비규제지역의 거주요건 적용 여부)

다. 나중에 양도하는 주택2에 대한 비과세 적용 가능성 및 그 시점

라. 각 주택이 양도가액 12억원 이하인 점이 비과세 판정에 미치는 영향

쟁점별 관련 법령

[쟁점 가] 혼인으로 인한 1세대1주택 특례

「소득세법」 제89조제1항제3호나목은 1세대가 1주택을 양도하기 전에 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 양도로 발생하는 소득을 비과세 대상으로 규정하고 있습니다.

이를 구체화한 「소득세법 시행령」 제155조 제5항은 다음과 같이 규정합니다.

"1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 (…) 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다."

위 규정은 2024년 11월 12일 개정으로 종전의 "5년 이내"가 "10년 이내"로 연장되었습니다. 여기서 "혼인한 날"은 실무상 가족관계등록부상 혼인신고일을 기준으로 봅니다.

한편 「소득세법」 제88조 제6호는 1세대를 "거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위"로 정의하고 있어, 배우자는 주소를 달리하더라도 원칙적으로 동일세대에 포함됩니다.

[쟁점 나·다] 1세대1주택의 보유기간 요건

「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 1세대1주택 비과세의 요건으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 보유기간이 2년 이상일 것(비거주자에서 거주자로 전환된 경우로서 같은 조 제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택은 3년)을 규정합니다.

다만, 취득 당시 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에만 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건이 추가되며, 취득 당시 비규제지역인 주택에는 거주요건이 적용되지 않습니다.

보유기간의 계산은 「소득세법 시행령」 제154조 제5항에 따라 「소득세법」 제95조 제4항을 준용하여 해당 주택의 취득일부터 양도일까지로 합니다. 과거 논란이 있었던 다주택자의 '최종 1주택 보유기간 재기산' 규정은 현행 시행령에 존재하지 않으므로, 각 주택의 보유기간은 실제 취득일부터 기산하면 됩니다.

[쟁점 라] 고가주택 제외 기준

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분은 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 비과세 대상에서 제외한다고 규정합니다. 고가주택의 범위(일부 양도, 타인 소유 지분이 있는 경우 등의 판정)는 「소득세법 시행령」 제156조에서 정하고 있으며, 고가주택에 해당하여 12억원 초과분에 대하여 과세하는 경우의 양도차익 및 장기보유특별공제액 안분계산은 「소득세법」 제95조 제3항의 위임에 따라 「소득세법 시행령」 제160조에 따릅니다.

3. 세무분석

가. 혼인 특례의 적용 여부

남편과 아내가 각각 혼인 전부터 1주택씩을 보유하던 상태에서 혼인하여 1세대 2주택이 된 경우이므로, 「소득세법 시행령」 제155조 제5항의 "1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우"에 정확히 해당합니다. 따라서 혼인 특례가 적용됩니다. 특례의 핵심은 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 규정을 적용한다는 점입니다.

본 건 혼인신고일은 2025년 4월이므로, 특례 적용 기한은 2035년 4월까지입니다. 주택1(2026년 7월 예정)과 주택2(2026년 하반기~2027년 예정)의 양도 계획은 모두 이 기한 내에 있습니다.

참고로 「소득세법」 제88조 제6호에 따라 배우자는 주소를 달리하더라도 원칙적으로 동일세대로 보므로, 혼인 후 세대분리를 통하여 부부가 각자 1세대1주택으로 판정받는 방법은 인정되지 않습니다. 혼인으로 2주택이 된 부부가 비과세를 적용받는 길이 바로 이 혼인 특례입니다.

나. 먼저 양도하는 주택1의 비과세 판정

혼인 특례는 "먼저 양도하는 주택"에 적용되므로, 두 주택 중 시기상 먼저 양도하는 주택1이 특례 대상이 됩니다. 주택1이 비과세되려면 그 자체로 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 요건(보유기간 2년 이상)을 갖추어야 하며, 이때 보유기간은 혼인 전 기간을 포함하여 취득일부터 기산합니다.

보유기간: 2020년 2월 ~ 2026년 7월로 약 6년 5개월 → 2년 이상 충족
거주요건: 취득 당시 비규제지역이므로 거주요건 미적용
고가주택 여부: 양도가액 12억원 이하 → 고가주택 아님, 양도차익 전액 비과세

따라서 주택1을 먼저 양도하면 양도차익 1.5억원 전액에 대하여 양도소득세가 비과세됩니다.

다. 나중에 양도하는 주택2의 비과세 판정

혼인 특례는 "먼저 양도하는 주택" 1채에만 적용됩니다. 주택1을 먼저 양도하여 특례를 적용받으면, 그 시점 이후 주택2 1채만 보유하게 됩니다.

이 경우 나중에 양도하는 주택2는 혼인 특례가 아니라, 양도 시점에 1세대1주택자가 되어 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 일반적인 1세대1주택 비과세 요건으로 판정됩니다.

보유기간: 2018년 1월 ~ 2026년 하반기 이후로 8년 이상 → 2년 이상 충족
거주요건: 취득 당시 비규제지역이므로 미적용
고가주택 여부: 양도가액 12억원 이하 → 고가주택 아님

주택1 양도 후 주택2를 양도하는 시점에 1세대가 다른 주택을 보유하고 있지 않다면, 주택2도 1세대1주택으로서 비과세가 가능합니다. 결과적으로 두 주택 모두 비과세될 수 있습니다.

다만 주의할 점은, 주택2의 비과세는 혼인 특례가 아니라 일반 1세대1주택 규정에 따른 것이므로, 주택1 양도 후 주택2를 양도하는 시점까지 1세대가 주택2만 보유하고 있어야 한다는 것입니다. 그 사이 다른 주택(조합원입주권·분양권 포함)을 취득하면 비과세 판정이 달라질 수 있습니다.

라. 양도순서에 따른 실익 — 차익이 큰 주택을 안정적으로 비과세로

혼인 특례는 "먼저 양도하는 주택"에 적용되지만, 위에서 본 것처럼 어느 주택을 먼저 팔든 나머지 한 채는 일반 1세대1주택 비과세를 받을 수 있어, 결과적으로 두 주택 모두 비과세가 가능한 사안입니다. 두 주택 모두 보유기간 2년 이상·취득 당시 비규제지역·양도가액 12억원 이하 요건을 충족하기 때문입니다.

따라서 본 건에서는 양도순서가 비과세 여부 자체를 바꾸지는 않습니다. 다만 양도차익이 1.5억원인 주택1을 먼저 양도(2026.7)하고, 차익이 5~6억원으로 큰 주택2를 그 이후에 단독 1주택 상태에서 양도하면, 차익이 큰 주택까지 비과세 효과를 안정적으로 확보할 수 있습니다. 질문상 예정된 순서(주택1 → 주택2)가 이에 부합합니다.

마. 기타 유의사항

거주요건 판단 시점: 거주요건은 양도 당시가 아니라 취득 당시 조정대상지역 해당 여부로 판단하므로, 두 주택 모두 취득 당시 비규제지역이었다면 향후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되더라도 거주요건은 발생하지 않습니다.
주택2 양도 전 추가 주택 취득 금지: 주택1 양도 후 주택2 양도 전까지 1세대가 다른 주택을 취득하면 주택2의 1세대1주택 비과세가 부정되거나 별도의 특례 요건 충족이 필요할 수 있습니다.
거주자 요건: 본 분석은 부부 모두 국내 거주자임을 전제로 합니다. 비거주자에서 거주자로 전환된 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 및 제8항 제2호에 따라 보유기간 요건이 3년으로 달라질 수 있습니다.
조세특례제한법상 특례: 본 사안의 두 주택은 농어촌주택, 인구감소지역 주택 등 「조세특례제한법」상 주택 수 제외 특례의 적용을 논할 사정이 없고, 소득세법령만으로 두 주택 모두 전액 비과세가 가능하므로 별도의 조세특례 검토 실익은 없습니다.

4. 결론

본 건은 「소득세법 시행령」 제155조 제5항의 혼인으로 인한 1세대1주택 특례가 적용되는 전형적인 사안입니다.

혼인신고일(2025년 4월)부터 10년 이내(2035년 4월까지) 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 보아 비과세됩니다.
주택1(2026.7 양도 예정)은 보유기간 2년 이상, 취득 당시 비규제지역(거주요건 없음), 양도가액 12억원 이하로 혼인 특례 대상이 되어 양도차익 1.5억원 전액이 비과세됩니다.
주택2(2026 하반기~2027 양도 예정)는 주택1 양도 후 1세대1주택 상태에서 양도되므로, 보유기간 2년 이상·취득 당시 비규제지역·양도가액 12억원 이하 요건을 충족하여 일반 1세대1주택 규정에 따라 비과세가 가능합니다.
두 주택 모두 양도가액 12억원 이하여서 고가주택에 해당하지 않으므로, 12억원 초과분 과세(「소득세법」 제95조 제3항, 「소득세법 시행령」 제160조 안분) 문제는 발생하지 않습니다.

결과적으로 질문하신 양도 계획(주택1 선매도 → 주택2 후매도)에 따르면 두 주택 모두 양도소득세 비과세가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만 주택2의 비과세는 혼인 특례가 아니라 양도시점의 1세대1주택 지위에 근거하므로, 주택1 양도 후 주택2 양도 전까지 추가 주택(조합원입주권·분양권 포함)을 취득하지 않아야 한다는 점에 유의하시기 바랍니다.

※ 블로그글 면책규정

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 납세자의 구체적 사실관계에 대한 세무대리·법률자문에 해당하지 않습니다. 본문의 분석은 작성 시점의 「소득세법」(법률 제21548호) 및 「소득세법 시행령」(대통령령 제36343호) 규정을 직접 확인하여 작성한 것이며, 다만 "혼인한 날"을 혼인신고일로 보는 부분은 법령 원문이 아닌 일반적인 실무 해석에 따른 것입니다. 실제 적용 시에는 세대 구성, 거주자 여부, 취득 당시 규제지역 지정 여부, 양도 전후의 주택·조합원입주권·분양권 보유 변동 등 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 세무처리는 반드시 담당 세무사 등 전문가와 상담하여 진행하시기 바랍니다.

3.3% 원천징수되는 외국인(F-6 비자) 용역제공자의 종합소득세

율전세무사 — Mon, 6 Jul 2026 04:25:49 +0900

1. 질문

안녕하세요 저희 일용근로자중에 3.3%신고되어지는 F6비자의 외국인이 있습니다.

이 분이 작년에 소득이 약 3,700만원으로 잡혀서 이번년도에 갑자기 기준경비로 바뀌어 종합소득세 폭탄을 맞았습니다. 이유인즉은 국내에서 사용하는 지출이 너무 없어서 공제받을 부분이 없다고 하더라구요.ㅜㅜ 외국인들은 대부분 국내소득분의 큰 부분을 본국에 송금하고 나머지로 생활하기에 다른 외국인근로자들도 지출이 많지않아 소득세 많이 나올텐데 이 경우 어쩔 수 없는걸까요? 아니면 다른 요령이나 방법이 있는지 궁금합니다.

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

사실관계

대상자는 F-6(결혼이민) 비자를 보유한 외국인으로, 보수 지급 시 3.3%(소득세 3% + 지방소득세 0.3%)로 원천징수·신고되고 있습니다. 직전 과세기간 수입금액이 약 3,700만원으로 파악되었고, 해당 과세기간부터 단순경비율에서 기준경비율로 전환되어 종합소득세 부담이 급증하였습니다. 국내 지출(증빙 가능한 경비)은 거의 없는 상태입니다.

핵심 쟁점

첫째, 소득 구분의 적정성입니다.

질문에서는 '일용근로자'로 칭하면서도 3.3% 인적용역(사업소득)으로 신고하고 경비율이 적용되고 있는데, 이 처리가 실질에 부합하는지, 즉 이 소득이 (1)인적용역 사업소득, (2)일용근로소득, (3)일반 근로소득 중 어디에 해당하는지를 먼저 검토해야 합니다. 이 구분에 따라 종합소득세 발생 여부 자체가 달라집니다.

둘째, 사업소득이 맞다는 전제에서, 단순경비율에서 기준경비율로 전환된 직접적 원인과 기준경비율 하에서 세부담이 급증하는 구조입니다.

셋째, F-6 비자·외국인 신분이 별도의 절세 수단을 부여하는지, 특히 외국인근로자 단일세율 특례의 적용 가능성과 그 실익입니다.

넷째, 본국 송금·생활비가 소득세 부담을 줄이는 요소가 되는지입니다.

다섯째, 소득 구분별로 실제 가능한 대응·절세 방안과 과거 신고분의 시정 절차입니다.

3. 쟁점별 관련 법령

[쟁점 1] 소득 구분 — 근로소득·일용근로소득·인적용역 사업소득

「소득세법」 제20조제1항제1호는 근로소득의 하나로 "근로를 제공함으로써 받는 봉급ㆍ급료ㆍ보수ㆍ세비ㆍ임금ㆍ상여ㆍ수당과 이와 유사한 성질의 급여"를 규정합니다. 반면 「부가가치세법 시행령」 제42조제1호는 "개인이 재정경제부령으로 정하는 물적 시설 없이 근로자를 고용(고용 외의 형태로 해당 용역의 주된 업무에 대해 타인으로부터 노무 등을 제공받는 경우를 포함한다)하지 아니하고 독립된 자격으로 용역을 공급하고 대가를 받는" 인적 용역을 열거하며, 이러한 독립적 용역 제공 소득은 「소득세법」 제19조 제1항의 사업소득에 해당합니다. 양자의 구분은 명칭·계약형식이 아니라 근로의 종속성에 따르며, 「국세기본법」 제14조의 실질과세 원칙이 적용됩니다.

「소득세법」 제14조 제3항 제2호는 대통령령으로 정하는 일용근로자의 근로소득을 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다고 규정합니다(분리과세). 「소득세법 시행령」 제20조 제1항은 일용근로자를 근로를 제공한 날 또는 시간에 따라 근로대가를 계산하거나 근로성과에 따라 급여를 계산하여 받는 사람으로 정의하면서, (1)건설공사 종사자는 동일한 고용주에게 계속하여 1년 이상 고용된 자 등을 제외한 자(제1호), (2)하역작업 종사자는 정기적으로 근로대가를 받는 자 등을 제외한 자(제2호), (3)그 밖의 업무 종사자는 근로계약에 따라 동일한 고용주에게 3월 이상 계속하여 고용되어 있지 아니한 자(제3호)로 유형화하고 있습니다.

원천징수세율의 차이도 구분의 단서가 됩니다. 「소득세법」 제129조 제1항 제3호는 원천징수대상 사업소득(「소득세법」 제127조 제1항 제3호)에 100분의 3(지방소득세 포함 3.3%)을, 같은 항 제4호 단서는 일용근로자의 근로소득에 100분의 6을 규정합니다. 일용근로자에 대한 근로소득공제는 「소득세법」 제47조 제2항에 따라 1일 15만원입니다.

[쟁점 2] 추계과세 — 단순경비율과 기준경비율의 전환 기준

추계결정·경정의 법률상 근거는 「소득세법」 제80조 제3항 단서이며, 구체적 방법은 「소득세법 시행령」 제143조가 정합니다. 같은 조 제4항은 단순경비율 적용대상자를 (1)해당 과세기간 신규 개시 사업자 또는 (2)직전 과세기간 수입금액 합계액이 업종별 기준금액에 미달하는 사업자로서, 나아가 해당 과세기간의 수입금액이 같은 영 제208조 제5항 제2호 각 목의 금액(간편장부대상 기준)에 미달할 것을 요구합니다. 직전 과세기간 수입금액 기준은 같은 항 제2호 나목에 따라 "수리 및 기타 개인서비스업(「부가가치세법 시행령」 제42조 제1호에 따른 인적용역만 해당한다)"의 경우 3,600만원입니다.

기준경비율에 의한 소득금액 계산은 같은 조 제3항제1호에 따라 수입금액에서 (1)증빙서류에 의한 매입비용·사업용 유형자산 및 무형자산 임차료, (2)증빙서류에 의한 종업원 급여·임금·퇴직급여, (3)수입금액에 기준경비율을 곱한 금액(복식부기의무자는 그 2분의 1)만을 공제하는 방식이며, 같은 호 단서는 이렇게 계산한 기준소득금액이 단순경비율에 의한 소득금액에 재정경제부령으로 정하는 배율을 곱한 금액 이상인 경우 2027년 12월 31일이 속하는 과세기간까지는 그 배율을 곱한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있도록 합니다(상한).

[쟁점 3] 기장에 의한 절세 — 기장세액공제

「소득세법」 제56조의2 제1항은 같은 법 제160조 제3항에 따른 간편장부대상자가 복식부기에 따라 기장하여 신고하는 경우, 그 장부에 의하여 계산한 사업소득금액이 종합소득금액에서 차지하는 비율을 종합소득 산출세액에 곱한 금액의 100분의 20(한도 100만원)을 세액공제하도록 규정합니다. 간편장부대상자 기준은 「소득세법 시행령」 제208조 제5항 제2호 다목에 따라 수리 및 기타 개인서비스업의 경우 직전 과세기간 수입금액 7,500만원 미달입니다.

[쟁점 4] 외국인근로자 과세특례

「조세특례제한법」 제18조의2 제2항은 외국인인 임원 또는 사용인(일용근로자는 제외)이 2026년 12월 31일 이전에 국내에서 최초로 근로를 제공하기 시작하는 경우, 국내 근무(대통령령으로 정하는 특수관계기업에 근로를 제공하는 경우는 원칙적으로 제외)로 받는 근로소득으로서 최초 근로제공일부터 20년 이내에 끝나는 과세기간까지 받는 근로소득에 대하여 「소득세법」 제55조 제1항에도 불구하고 100분의 19를 곱한 금액을 세액으로 할 수 있도록 합니다.

유의할 점은 같은 조 제3항으로, 이 특례를 적용하면 「소득세법」 및 「조세특례제한법」에 따른 비과세(일부 복리후생적 급여 제외)·공제·감면·세액공제를 적용하지 아니하며 해당 근로소득은 종합소득과세표준에 합산하지 않습니다. 적용을 받으려면 같은 조 제5항에 따라 신청하여야 합니다. 이 특례는 근로소득에만 적용되며, 사업소득에는 적용되지 않습니다.

[쟁점 5] 거주자 판정

「소득세법」 제1조의2 제1항 제1호는 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 거주자로 규정하며, 같은 법 제2조 제1항 제1호에 따라 거주자는 소득세 납세의무를 집니다. F-6(결혼이민) 비자 보유자는 통상 국내에 생계를 같이하는 가족과 주소를 두므로 거주자에 해당할 가능성이 높고, 이 경우 내국인과 동일한 과세체계가 적용됩니다.

4. 세무분석

가. 가장 먼저 — '일용근로자'라는 표현과 '3.3% 사업소득' 신고의 불일치를 짚어야 합니다

질문에서는 이분을 '일용근로자'로 부르면서도, 실제로는 3.3% 인적용역(사업소득)으로 신고하고 단순·기준 경비율이 적용되고 있습니다. 이 둘은 양립하지 않습니다. 만약 이분이 「소득세법 시행령」 제20조 제1항의 진정한 일용근로자라면, 그 근로소득은 「소득세법」 제14조 제3항 제2호에 따라 분리과세되어 원천징수만으로 종결되고, 애초에 종합소득세 신고 대상이 아니며 경비율이라는 개념도 등장하지 않습니다. 반대로 3.3% 원천징수와 경비율 적용이라는 사실은 현재 이 소득이 인적용역 사업소득으로 처리되고 있음을 보여줍니다.

따라서 종합소득세 완화방안을 논하기에 앞서, 이 소득이 실제로 어디에 해당하는지(근로소득 여부)를 먼저 검토하는 것이 순서입니다. 소득 구분이 잘못되었다면, 경비율을 어떻게 다툴지는 부차적 문제가 됩니다.

나. 근로소득과 사업소득의 갈림길 — 종속성 판단

판단 기준은 「국세기본법」 제14조 실질과세 원칙에 따른 근로의 종속성입니다. 다음 표지가 강하면 근로소득(종속적 노무)으로 봅니다. 사용자가 업무 내용·수행 방법을 정하고 상당한 지휘·감독을 하는지, 근무시간·장소가 지정·구속되는지, 본인이 직접 노무를 제공해야 하고 제3자로 대체할 수 없는지, 보수가 성과가 아니라 근로 자체의 대가(시급·일급·월급) 성격인지, 비품·원자재를 사용자가 제공하는지, 한 사업장에 계속·전속적으로 결합되어 있는지 등입니다. 반대로 「부가가치세법 시행령」 제42조 제1호가 예정하는 것처럼 물적 시설 없이, 근로자를 고용하지 않고, 자기 책임과 계산 하에 독립된 자격으로 용역을 공급하고 대가를 받는다면 사업소득입니다.

이 표지들을 점검하여 종속성이 인정된다면, 명칭이나 3.3% 신고라는 형식에도 불구하고 근로소득으로 분류하는 것이 실질에 부합합니다. 이는 사실관계에 대한 종합 판단이므로, 계약·근무 실태를 구체적으로 확인해야 합니다.

다. 근로소득으로 본다면 세부담 구조가 근본적으로 달라집니다

근로소득이라면 추계(경비율)는 적용 대상이 아닙니다. 「소득세법」 제47조 제1항의 근로소득공제가 총급여액에서 정률로 공제되고, 연말정산 또는 종합소득세 신고를 통해 인적공제·세액공제가 반영됩니다. "지출이 없어 공제받을 게 없다"는 기준경비율의 함정 자체가 사라집니다. 본국 송금이나 국내 지출 과소와 무관하게 법정 공제가 자동 적용되는 구조이기 때문입니다.

특히 「소득세법 시행령」 제20조 제1항 제3호의 일용근로자(건설·하역 외의 업무로서 근로계약에 따라 동일한 고용주에게 3월 이상 계속 고용되어 있지 아니한 경우, 건설공사 종사자는 같은 항 제1호에 따라 1년 기준)에 해당한다면, 「소득세법」 제14조 제3항제2호에 따라 분리과세되어 원천징수(일급에서 1일 15만원 공제 후 6% — 같은 법 제47조제2항, 제129조제1항제4호 단서)만으로 종결됩니다. 이 경우 종합소득세 자체가 발생하지 않습니다. 반면 계속·전속 고용으로 일용근로자 요건에 해당하지 않으면 일반 근로소득이 되어 연말정산 대상이 됩니다.

라. 근로소득(일반)으로 재분류되는 경우 — 외국인근로자 단일세율 특례는 '검토'는 하되 '실익'은 따져야 합니다

소득 구분을 일반 근로소득으로 바로잡으면 「조세특례제한법」 제18조의2제2항의 19% 단일세율 특례 적용 가능성이 열립니다. 요건은 (1)일용근로자가 아닐 것, (2)국내에서 최초로 근로를 제공하기 시작한 날이 2026년 12월 31일 이전일 것, (3)해당 과세기간이 그 최초 근로제공일부터 20년 이내에 종료할 것, (4)특수관계기업 근무가 아닐 것(원칙), (5)같은 조 제5항에 따른 신청입니다.

(3)의 적용기간에 관하여 두 가지를 유의해야 합니다. 첫째, 개인의 과세기간은 역년(1월 1일부터 12월 31일)이므로 "20년 이내에 끝나는 과세기간까지"란 과세기간 종료일이 최초 근로제공일부터 20년이 되는 날 이내에 도래하는 귀속연도까지를 의미합니다. 예컨대 최초 근로제공일이 2015년 3월 1일이라면 20년이 되는 날은 2035년 2월 28일이므로, 2034 귀속(2034년 12월 31일 종료)까지는 특례가 적용되지만 2035 귀속(2035년 12월 31일 종료)부터는 적용되지 않습니다. 둘째, 기산일은 특례 신청일이나 현재 사업장 입사일이 아니라 국내에서 '최초로' 근로를 제공한 날이므로, 이 사안처럼 국내 체류·근로 이력이 긴 F-6 결혼이민자의 경우 기산점이 상당히 소급되어 잔여 적용기간이 짧아질 수 있습니다. 과거 소득이 근로소득으로 재분류되면 그 최초 근로 개시일이 기산점이 될 수 있으므로 이력 확인이 선행되어야 합니다.

다만 요건을 충족하더라도 실익 판단이 중요합니다. 같은 조 제3항에 따라 이 특례를 선택하면 비과세(일부 복리후생적 급여 제외)·소득공제·감면·세액공제가 전부 배제된 채 근로소득 총액에 일률 19%가 적용됩니다. 총급여 약 3,700만원 수준이라면 근로소득공제·인적공제·근로소득세액공제 등을 반영한 기본세율 체계의 실효세율이 19%보다 현저히 낮은 것이 일반적이므로, 이 특례는 오히려 불리할 가능성이 높습니다. 이 특례는 본래 고액 연봉 외국인에게 실익이 있는 제도입니다. 따라서 특례 신청 여부는 반드시 양 방식의 세액을 비교 계산한 후 결정하여야 합니다.

마. 만약 실질이 진정한 독립 용역이라면 — 그때는 사업소득이 맞습니다

위 종속성 표지를 점검한 결과 이분이 자기 책임 하에 독립적으로 용역을 제공하는 형태라면, 현재의 사업소득 처리가 옳습니다. 이 경우의 분석은 다음과 같습니다.

(기준경비율 전환의 원인) 「소득세법 시행령」 제143조 제4항 제2호 나목의 인적용역 단순경비율 기준이 직전 과세기간 수입금액 3,600만원인데, 약 3,700만원으로 이를 초과하여 기준경비율 대상이 된 것입니다. 단, 100만원 남짓의 차이로 적용 방식이 바뀌는 문턱 구조입니다. 참고로 단순경비율 적용대상자가 되려면 직전 과세기간 요건 외에 해당 과세기간 수입금액이 같은 영 제208조 제5항 제2호 각 목의 금액(인적용역 7,500만원)에 미달하여야 하나, 이 사안에서는 직전 과세기간 요건에서 이미 탈락하였습니다.

(지출이 적으면 세금이 커지는 이유) 단순경비율은 증빙 없이 높은 비율을 경비로 인정하나, 기준경비율은 「소득세법 시행령」 제143조 제3항 제1호에 따라 증빙된 매입비용·임차료·인건비와 낮은 기준경비율 상당액만 인정합니다. 인적용역 제공자는 매입·임차·고용이 거의 없어 인정 경비가 급감합니다. 세무서가 말한 "공제받을 게 없다"는 이 구조를 설명한 것입니다.

(송금·생활비의 무관성) 국내 지출이 적다는 사실이나 본국 송금은 소득세 계산과 무관합니다. 공제되는 것은 사업과 관련하여 지출된 필요경비(「소득세법」 제19조제2항)이지 생활비·송금액이 아니므로, 외국인 여부와도 관련이 없습니다.

(가능한 방안) 첫째, 「소득세법 시행령」 제143조 제3항 제1호 단서의 배율 상한을 적용하는 것입니다. 기준소득금액이 단순경비율 소득금액에 재정경제부령으로 정하는 배율을 곱한 금액 이상이면, 2027년 12월 31일이 속하는 과세기간까지는 그 배율을 곱한 금액을 상한으로 소득금액을 결정할 수 있으므로, 무증빙으로 인한 세부담 급증을 일정 부분 완충합니다. 둘째, 직전 수입 약 3,700만원으로 간편장부대상자(인적용역 기준 7,500만원 미달)에 해당하므로, 실제 경비(통신비, 차량 관련비, 소모품 등 업무 관련 지출)를 증빙과 함께 복식부기로 기장하여 실액 신고하고 「소득세법」 제56조의2의 기장세액공제(산출세액 중 기장 사업소득 비율 상당액의 20%, 한도 100만원)를 받는 것입니다. 셋째, 두 방식의 세액을 비교하여 낮은 쪽으로 신고하는 것입니다. 외국인근로자 단일세율(「조세특례제한법」 제18조의2)은 근로소득에만 적용되어 사업소득에는 쓸 수 없습니다.

바. 과거 신고분의 시정 — 절차적 검토

소득 구분이 근로소득으로 시정되어야 한다면, 이미 사업소득으로 신고·납부한 과거분에 대해 「국세기본법」 제45조의2의 경정청구(법정신고기한 경과 후 5년 이내)를 통해 환급을 구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 이는 원천징수의무자(사업장)와 납세자 양측의 신고 시정 및 근로관계 입증을 수반하고, 사업장 입장에서는 일용근로소득 지급명세서 제출·원천징수 시정과 4대 보험, 근로기준법상 지위 등 다른 영역과의 정합성 문제가 함께 발생합니다. 구체적 절차와 입증자료는 관할 세무서·세무대리인과 협의하여 진행하시기를 권합니다.

5. 결론

이 사안은 종합소득세 완화방안에 앞서 소득 구분(근로소득 해당 여부)부터 검토하는 것이 선결과제입니다. 질문에서 '일용근로자'로 칭하면서 3.3% 사업소득으로 신고된 것은 그 자체로 정합성에 의문이 있습니다.

「국세기본법」 제14조 실질과세 원칙에 따라 근무의 종속성을 점검한 결과, (i)일용근로소득에 해당하면 「소득세법」 제14조 제3항 제2호, 제47조 제2항, 제129조 제1항 제4호 단서에 따라 1일 15만원 공제 후 6% 원천징수로 분리과세 종결되어 종합소득세가 발생하지 않으며, (ii)일반 근로소득이면 근로소득공제와 연말정산 체계가 적용되어 기준경비율의 함정에서 벗어납니다. 이때 「조세특례제한법」 제18조의2의 19% 단일세율 특례는 같은 조 제3항의 공제 배제 효과 때문에 이 소득 수준에서는 오히려 불리할 가능성이 높으므로 비교 계산 후 선택하여야 합니다.

반대로 점검 결과 진정한 독립 용역이어서 사업소득이 맞다면, 직전 수입금액이 3,600만원 기준을 초과하여 기준경비율이 적용된 것이며(「소득세법 시행령」 제143조 제4항 제2호 나목), 배율 상한(같은 영 제143조 제3항 제1호 단서)과 복식부기 실액 기장·기장세액공제(「소득세법」 제56조의2)를 비교하여 유리한 방식으로 신고하는 것이 현실적 대응책입니다. 송금·생활비는 어느 경우에도 세부담과 무관합니다. 과거 신고분의 시정이 필요하면 「국세기본법」 제45조의2의 경정청구를 검토할 수 있습니다.

※ 블로그글 면책규정

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 본문에 인용된 「소득세법」, 「소득세법 시행령」, 「조세특례제한법」, 「부가가치세법」의 조문은 게시 시점의 현행 법령 원문을 확인하여 작성하였습니다. 인용된 법령은 이후 개정될 수 있습니다. 소득 구분(근로소득·사업소득)은 개별 근무 실태에 대한 종합적 사실판단을 요하고, 단순경비율·기준경비율·배율 등 구체적 수치는 국세청장이 결정·고시하는 경비율과 재정경제부령 및 개별 사실관계에 따라 달라집니다. 구체적 신고·경정청구에 앞서 반드시 관할 세무서 또는 세무대리인의 확인을 받으시기 바랍니다. 본 글의 이용으로 발생하는 결과에 대하여 작성자는 책임을 지지 않습니다.